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Maison - 7 pièce(s) - 247 m²

Bien expiré
VilleAix-les-Bains (73)
Surface247m²
Coût Total654 220€
Loyer Annuel54 918€
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois+742€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 548 000 €
Surface : 247 m²
Prix au m² : 2 218,62 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de type 7 de 247m² au sol et 156m² carrez, sur la commune d'Aix-les-Bains, sur un terrain arboré de 856 m². Elle est composée de 3 niveaux : Au rez-de-chaussée, vous trouverez : un appartement indépendant type 2 équipé pouvant faire office de bureau pour profession libérale ou rente locative, une buanderie, une chaufferie et un garage. Au 1er étage : un espace de vie donnant sur un balcon, une cuisine ouverte équipée, une salle de bain, 2 chambres et un WC. Au 2ème étage : une grande suite parentale avec une salle de bain privative et une chambre avec salle d'eau. Emplacement stratégique, fort potentiel locatif pour l'appartement indépendant, possibilité de faire trois appartements indépendants. Guillaume BURGER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 929729374 - CHAMBERY.

Etat général : Bon Etat Surface terrain : 856 Surface terrasse : 21 Année de construction : 1945 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Fuel_Electrique Fenêtre : PVC Double Vitrage Cuisine : Equipee Interphone : oui Numéro de mandat : 1292

Ville : Aix-les-Bains
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73100
Coordonnées : 45.670280, 5.910900
Total : 654 220€
Prix d'acquisition : 548 000€
Travaux : 62 380€
Valeur du bien : 610 380€
Frais de notaire : 43 840€
Coût estimé : 43 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 247m²
Loyer prédit : 18.53€/m²/mois
Fourchette : 13.47€ - 25.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 4576€/mois
Loyer annuel estimé : 54918€/an
Fourchette totale : 3328€ - 6294€/mois
Fourchette annuelle : 39931€ - 75529€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 11.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :654 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 191,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :185,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 376,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :303 253,17€
Coût de l'assurance :55 608,70€
Taxe foncière : 5 491,75€/an
Soit par mois : 457,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 576,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 834,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :741,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 247 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 247 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire
Quantité: environ 8 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 247 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 380 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 880€
    Isolation toiture/combles: 247 m² × 60€/m² = 14820€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Rénovation chambres:10 500€
    Rénovation chambres: 70 m² × 150€/m² = 10500€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aix-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 54 918 €/an
Calcul : 4 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 051 €/an
Base de calcul : Emprunt de 654 220 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 224 €/an
Calcul : 185 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 492 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 147 €
Revenus locatifs : +54 918 €
Charges déductibles : -91 147 €
Résultat foncier Année 1 : -36 230 €(Déficit de 36 230 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 830 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 767 €/an
Revenus locatifs : +54 918 €
Charges déductibles : -28 767 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14829.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 548 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 356 200 €(65% de 548 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 953 €/an
Calcul : 356 200 € × 3,636% = 12 953 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
154 918 €91 168 €21 072 €-36 250 €21 400 €14 850 €14 850 €
256 016 €28 218 €20 502 €27 798 €---
357 136 €27 629 €19 913 €29 507 €---
458 279 €27 020 €19 304 €31 259 €---
559 444 €26 392 €18 676 €33 053 €---
660 633 €25 742 €18 026 €34 891 €---
761 846 €25 072 €17 355 €36 775 €---
863 083 €24 379 €16 662 €38 704 €---
964 345 €23 663 €15 946 €40 682 €---
1065 632 €22 923 €15 207 €42 709 €---
1166 944 €22 159 €14 443 €44 785 €---
1268 283 €21 369 €13 653 €46 914 €---
1369 649 €20 554 €12 838 €49 095 €---
1471 042 €19 711 €11 995 €51 331 €---
1572 463 €18 841 €11 125 €53 622 €---
1673 912 €17 941 €10 225 €55 970 €---
1775 390 €17 012 €9 296 €58 378 €---
1876 898 €16 053 €8 337 €60 845 €---
1978 436 €15 061 €7 345 €63 375 €---
2080 004 €14 037 €6 321 €65 968 €---
2181 605 €12 979 €5 263 €68 626 €---
2283 237 €11 885 €4 169 €71 351 €---
2384 901 €10 756 €3 040 €74 145 €---
2486 599 €9 589 €1 873 €77 010 €---
2588 331 €8 384 €668 €79 947 €---
TOTAL1 759 025 €558 536 €303 253 €1 200 489 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 200 489 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 54 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 533 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 533 €-6 420 €+17 953 €
2+11 533 €+3 884 €+7 649 €
3+11 533 €+8 852 €+2 681 €
4+11 533 €+9 378 €+2 155 €
5+11 533 €+9 916 €+1 617 €
6+11 533 €+10 467 €+1 066 €
7+11 533 €+11 032 €+501 €
8+11 533 €+11 611 €-78 €
9+11 533 €+12 205 €-672 €
10+11 533 €+12 813 €-1 280 €
11+11 533 €+13 436 €-1 903 €
12+11 533 €+14 074 €-2 541 €
13+11 533 €+14 729 €-3 196 €
14+11 533 €+15 399 €-3 866 €
15+11 533 €+16 087 €-4 554 €
16+11 533 €+16 791 €-5 258 €
17+11 533 €+17 513 €-5 980 €
18+11 533 €+18 254 €-6 721 €
19+11 533 €+19 012 €-7 479 €
20+11 533 €+19 790 €-8 257 €
21+11 533 €+20 588 €-9 055 €
22+11 533 €+21 405 €-9 872 €
23+11 533 €+22 244 €-10 711 €
24+11 533 €+23 103 €-11 570 €
25+11 533 €+23 984 €-12 451 €
Total+288 325 €+360 147 €+-71 822 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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