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Maison à vendre

VilleRéguiny (56)
Surface78m²
Coût Total153 675€
Loyer Annuel8 404€
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 125 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 309,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 32 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, calme

Longère offrant une pièce de vie avec poêle à bois, une chambre, salle de bains, WC. A l'étage : un pallier desservant 2 belles chambres.

Un grand garage d'une surface de 60 M², une étable de plus de 110 m² avec un accès à un grand grenier. Terrain d'environ 5900m² .

Possibilité d'acquérir 2 hangars d'une surface de 160 M² et 220 M².

Pour plus de renseignements, contactez l'Agence Nestenn Locminé. (7.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Réguiny
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.980152, -2.775742
Total : 153 675€
Prix d'acquisition : 102 125€
Travaux : 43 380€
Valeur du bien : 145 505€
Frais de notaire : 8 170€
Coût estimé : 8 170€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 6.92€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8404€/an
Fourchette totale : 540€ - 909€/mois
Fourchette annuelle : 6477€ - 10904€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 356,74 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 826 €
Prix d'achat :102 125 €
Décote à l'achat :-3 701€ (-3.5%)
Marge achat-revente :-47 849€ (-45.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 675€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :750,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 795,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 477,34€
Coût de l'assurance :13 446,56€
Taxe foncière : 840,41€/an
Soit par mois : 70,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 700,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état avec carrelage fissuré.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol (parquet) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre avec parquet abîmé nécessitant rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 380 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:7 180€
    Parquet flottant: 36 m² × 55€/m² = 1980€, Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Réguiny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 404 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 960 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 675 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 718 €
Revenus locatifs : +8 404 €
Charges déductibles : -49 718 €
Résultat foncier Année 1 : -41 314 €(Déficit de 41 314 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 914 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 338 €/an
Revenus locatifs : +8 404 €
Charges déductibles : -6 338 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 066 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19914.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 125 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 381 €(65% de 102 125 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 414 €/an
Calcul : 66 381 € × 3,636% = 2 414 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 404 €49 723 €4 965 €-41 319 €21 400 €19 919 €19 919 €
28 572 €6 209 €4 831 €2 363 €--17 556 €
38 744 €6 070 €4 692 €2 673 €--14 883 €
48 919 €5 927 €4 549 €2 991 €--11 892 €
59 097 €5 779 €4 401 €3 318 €--8 574 €
69 279 €5 626 €4 248 €3 652 €--4 922 €
79 464 €5 469 €4 090 €3 996 €--926 €
89 654 €5 305 €3 927 €4 348 €---
99 847 €5 137 €3 759 €4 710 €---
1010 044 €4 963 €3 584 €5 081 €---
1110 245 €4 783 €3 404 €5 462 €---
1210 449 €4 597 €3 218 €5 853 €---
1310 658 €4 405 €3 026 €6 254 €---
1410 872 €4 206 €2 828 €6 666 €---
1511 089 €4 001 €2 623 €7 088 €---
1611 311 €3 789 €2 411 €7 522 €---
1711 537 €3 570 €2 192 €7 967 €---
1811 768 €3 344 €1 966 €8 424 €---
1912 003 €3 110 €1 732 €8 893 €---
2012 243 €2 869 €1 491 €9 374 €---
2112 488 €2 619 €1 241 €9 869 €---
2212 738 €2 362 €983 €10 376 €---
2312 993 €2 095 €717 €10 897 €---
2413 252 €1 820 €442 €11 432 €---
2513 517 €1 536 €158 €11 982 €---
TOTAL269 186 €149 314 €71 477 €119 872 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 872 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 404 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 765 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 765 €-6 420 €+8 185 €
2+1 765 €0 €+1 765 €
3+1 765 €0 €+1 765 €
4+1 765 €0 €+1 765 €
5+1 765 €0 €+1 765 €
6+1 765 €0 €+1 765 €
7+1 765 €0 €+1 765 €
8+1 765 €+1 027 €+738 €
9+1 765 €+1 413 €+352 €
10+1 765 €+1 524 €+241 €
11+1 765 €+1 639 €+126 €
12+1 765 €+1 756 €+9 €
13+1 765 €+1 876 €-111 €
14+1 765 €+2 000 €-235 €
15+1 765 €+2 126 €-361 €
16+1 765 €+2 257 €-492 €
17+1 765 €+2 390 €-625 €
18+1 765 €+2 527 €-762 €
19+1 765 €+2 668 €-903 €
20+1 765 €+2 812 €-1 047 €
21+1 765 €+2 961 €-1 196 €
22+1 765 €+3 113 €-1 348 €
23+1 765 €+3 269 €-1 504 €
24+1 765 €+3 430 €-1 665 €
25+1 765 €+3 595 €-1 830 €
Total+44 125 €+35 962 €+8 163 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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