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Détails du bien

VilleGrenoble (38)
Surface55m²
Coût Total128 640€
Loyer Annuel7 881€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 781,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 6, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Madeleine REAL, Conseillère en Immobilier o674792197, vous propose en EXCLUSIVITE :

Situé 49 Rue Général Ferrié, dans une Copropriété sécurisée, vous apprécierez la localisation de ce bien proche du centre ville ainsi que sa surface totale de 55m2. Cet appartement extrêmement lumineux orienté Ouest de 3 Pièces plus cuisine, au 5° étage avec ascenseur en excellent état dispose d'une pièce de vie, une cuisine, deux chambres, salle de bains, w-c séparé et rangements. Les huisseries sont en double vitrage PVC. Facilité de stationnement dans la copropriété. Idéalement placé cet appartement peut autant convenir pour une résidence principale que pour l'investissement locatif. “ Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr ”».

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Total : 128 640€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 22 800€
Valeur du bien : 120 800€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 657€/mois
Loyer annuel estimé : 7881€/an
Fourchette totale : 512€ - 843€/mois
Fourchette annuelle : 6141€ - 10113€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 165,3 €/m²
Basé sur :898 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 092 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-21 092€ (-17.7%)
Marge achat-revente :-9 548€ (-8.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :644,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 681,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 560,65€
Coût de l'assurance :11 256,00€
Taxe foncière : 788,06€/an
Soit par mois : 65,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 656,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 747,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action requise car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage au sol.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage au sol.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 800 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1200€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Rafraîchissement carrelage: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:1 200€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Entrée:600€
    Peinture entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Rafraîchissement carrelage: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse. Les coûts pour la cuisine et la salle de bain sont basés sur des rénovations complètes, les prix de peinture et de carrelage sont ajustés selon les prix moyens du marché. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 657 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 881 €/an
Calcul : 657 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 446 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 640 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 788 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 484 €
Revenus locatifs : +7 881 €
Charges déductibles : -28 484 €
Résultat foncier Année 1 : -20 604 €(Déficit de 20 604 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 904 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 684 €/an
Revenus locatifs : +7 881 €
Charges déductibles : -5 684 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 196 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9903.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 881 €28 488 €4 450 €-20 608 €10 700 €9 908 €9 908 €
28 038 €5 572 €4 334 €2 466 €--7 441 €
38 199 €5 451 €4 213 €2 748 €--4 694 €
48 363 €5 326 €4 088 €3 037 €--1 657 €
58 530 €5 197 €3 958 €3 334 €---
68 701 €5 063 €3 824 €3 638 €---
78 875 €4 924 €3 685 €3 951 €---
89 052 €4 780 €3 542 €4 272 €---
99 233 €4 631 €3 393 €4 602 €---
109 418 €4 477 €3 239 €4 941 €---
119 606 €4 317 €3 079 €5 289 €---
129 799 €4 152 €2 914 €5 647 €---
139 995 €3 981 €2 742 €6 014 €---
1410 194 €3 803 €2 565 €6 391 €---
1510 398 €3 620 €2 381 €6 779 €---
1610 606 €3 429 €2 191 €7 177 €---
1710 818 €3 233 €1 994 €7 586 €---
1811 035 €3 029 €1 790 €8 006 €---
1911 255 €2 817 €1 579 €8 438 €---
2011 481 €2 599 €1 360 €8 882 €---
2111 710 €2 372 €1 134 €9 338 €---
2211 944 €2 138 €899 €9 807 €---
2312 183 €1 895 €657 €10 288 €---
2412 427 €1 643 €405 €10 784 €---
2512 676 €1 383 €145 €11 293 €---
TOTAL252 419 €118 318 €64 561 €134 101 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 101 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 881 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 655 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 655 €-3 210 €+4 865 €
2+1 655 €0 €+1 655 €
3+1 655 €0 €+1 655 €
4+1 655 €0 €+1 655 €
5+1 655 €+503 €+1 152 €
6+1 655 €+1 091 €+564 €
7+1 655 €+1 185 €+470 €
8+1 655 €+1 282 €+373 €
9+1 655 €+1 381 €+274 €
10+1 655 €+1 482 €+173 €
11+1 655 €+1 587 €+68 €
12+1 655 €+1 694 €-39 €
13+1 655 €+1 804 €-149 €
14+1 655 €+1 917 €-262 €
15+1 655 €+2 034 €-379 €
16+1 655 €+2 153 €-498 €
17+1 655 €+2 276 €-621 €
18+1 655 €+2 402 €-747 €
19+1 655 €+2 531 €-876 €
20+1 655 €+2 665 €-1 010 €
21+1 655 €+2 801 €-1 146 €
22+1 655 €+2 942 €-1 287 €
23+1 655 €+3 087 €-1 432 €
24+1 655 €+3 235 €-1 580 €
25+1 655 €+3 388 €-1 733 €
Total+41 375 €+40 230 €+1 145 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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