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Appartement hyper centre - 84 m2

VilleÉpinal (88)
Surface84
Coût Total160 755
Loyer Annuel11 853
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+46
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement meublé F2 BIS de 84 M², au 3ème étage d'une petite copropriété de quatre appartements Spacieux et lumineux avec ses 8 fenêtres et ensoleillé en été comme en hiver, double vitrage, isolé DPE C. Hyper centre d'Epinal, vue Place des Vosges, commerces, restaurants, médecins et Marché des Halles à proximité immédiate Appartement pour habitation principale pour personne seule ou couple, possibilité de créer une deuxième chambre pour un enfant. Sa luminosité vous étonnera et son emplacement vous donnera accès à pieds à de nombreux commerces ou commodités. Appartement pour investisseur pour location longue durée ou courte durée. Auparavant loué en meublé, il est actuellement entièrement équipé pour être habité immédiatement (meubles en supplément du prix affiché) DESCRIPTIF

  • CUISINE intégrée et ouverte de 19 m² avec plaques à induction et four, réfrigérateur, congélateur, table-bar (pour location, possibilité d’ajout de micro-ondes, bouilloire, cafetière, petite table, et tout le nécessaire d'ustensiles de cuisine et vaisselle)
  • SALON / SEJOUR de 32 m² avec canapé, table basse, TV, table de 6 personnes, grand buffet bas, coffre de rangement
  • CHAMBRE de 14 m² avec lit 2 places, tables de nuit, étagère
  • SALLE DE BAIN de 8 m² avec baignoire, lavabo, chauffe-serviette
  • BUANDERIE avec grand placard portes coulissantes, machine à laver, table à repasser, aspirateur et nécessaire de ménage
  • Entrée avec meuble/banc à chaussures
  • WC séparés Chauffage individuel électrique avec convecteurs de 2017 VMC double flux entièrement changée en 2026 Appartement raccordée à la fibre
Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.174740, 6.450760
Total : 160 755
Prix d'acquisition : 126 000
Travaux : 24 675
Valeur du bien : 150 675
Frais de notaire : 10 080
Coût estimé : 10 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 11.76€/m²/mois
Fourchette : 9.29€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 988€/mois
Loyer annuel estimé : 11853€/an
Fourchette totale : 781€ - 1250€/mois
Fourchette annuelle : 9368€ - 14997€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 328,13 €/m²
Basé sur :335 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 563
Prix d'achat :126 000
Décote à l'achat :+14 437 (+12.9%)
Marge achat-revente :-49 192€ (-44.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 755
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :796,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 843,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 099,51
Coût de l'assurance :14 066,06
Taxe foncière : 1 185,29€/an
Soit par mois : 98,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 987,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 941,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par un système plus performant tel qu'une pompe à chaleur air/air
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine intégrée avec mise à jour des équipements si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais peut nécessiter des améliorations pour la location
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais peut nécessiter des améliorations pour la location
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais un rafraîchissement peut être envisagé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais un rafraîchissement peut être envisagé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 675(294 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 875
    Parquet flottant: 25 m² × 75€/m² = 1875€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 988 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 853 €/an
Calcul : 988 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 755 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 185 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 675
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 819
Revenus locatifs : +11 853
Charges déductibles : -31 819
Résultat foncier Année 1 : -19 966(Déficit de 19 966 €)
Imputable sur revenu global : 19 966
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 144 €/an
Revenus locatifs : +11 853
Charges déductibles : -7 144
Résultat foncier Années 2+ : 4 709 €/an
Prix d'achat du bien : 126 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 85331 8245 401-19 97119 971 €--
212 0907 0065 2585 084---
312 3326 8575 1105 474---
412 5786 7044 9565 874---
512 8306 5454 7976 285---
613 0876 3814 6336 706---
713 3486 2114 4637 137---
813 6156 0354 2877 580---
913 8885 8534 1058 034---
1014 1655 6653 9178 500---
1114 4495 4703 7228 978---
1214 7385 2693 5219 469---
1315 0325 0613 3139 972---
1415 3334 8453 09710 488---
1515 6404 6222 87411 018---
1615 9524 3912 64311 561---
1716 2714 1532 40512 119---
1816 5973 9062 15812 691---
1916 9293 6501 90313 278---
2017 2673 3861 63813 881---
2117 6133 1131 36514 500---
2217 9652 8301 08215 135---
2318 3242 53778915 787---
2418 6912 23548716 456---
2519 0651 92217417 143---
TOTAL379 651146 47378 100233 17919 971Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 991
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 179
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 853 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 489 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 489-5 991+8 480
2+2 489+1 525+964
3+2 489+1 642+847
4+2 489+1 762+727
5+2 489+1 885+604
6+2 489+2 012+477
7+2 489+2 141+348
8+2 489+2 274+215
9+2 489+2 410+79
10+2 489+2 550-61
11+2 489+2 693-204
12+2 489+2 841-352
13+2 489+2 991-502
14+2 489+3 146-657
15+2 489+3 305-816
16+2 489+3 468-979
17+2 489+3 636-1 147
18+2 489+3 807-1 318
19+2 489+3 984-1 495
20+2 489+4 164-1 675
21+2 489+4 350-1 861
22+2 489+4 541-2 052
23+2 489+4 736-2 247
24+2 489+4 937-2 448
25+2 489+5 143-2 654
Total+62 225+69 954+-7 729
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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