Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement rénové

VilleNevers (58)
Surface74.66m²
Coût Total85 320€
Loyer Annuel7 601€
Rentabilité8.91%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 74.66 m²
Prix au m² : 1 058,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1

NEVERS, rue Henri DUNANT, à proximité de l'INKUB, des écoles d'infirmières et de Kiné, venez découvrir cet appartement rénové. Il se situe au 1er étage et se compose d'un séjour double avec balcon, d'une cuisine équipée, de 3 chambres, d'une salle d'eau, d'un WC et d'un dégagement avec placard. Une cave et un garage complète l'ensemble. Chauffage individuel gaz, fenêtres en double vitrage. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.fnaim-beugnot.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.993228, 3.139673
Total : 85 320€
Prix d'acquisition : 79 000€
Valeur du bien : 79 000€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.66m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 633€/mois
Loyer annuel estimé : 7601€/an
Fourchette totale : 494€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 5934€ - 9736€/an
Rentabilité brute :8.91%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 11.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :925,93 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 130 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+9 870€ (+14.3%)
Marge achat-revente :-16 190€ (-23.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :420,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :21,33€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 441,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 769,73€
Coût de l'assurance :6 399,00€
Taxe foncière : 760,08€/an
Soit par mois : 63,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 633,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 504,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :128,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 601 €/an
Calcul : 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 320 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 256 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 760 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 3 838 €/an
Revenus locatifs : +7 601 €
Charges déductibles : -3 838 €
Résultat foncier : 3 763 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 601 €3 840 €2 824 €3 760 €---
27 753 €3 765 €2 749 €3 988 €---
37 908 €3 687 €2 671 €4 221 €---
48 066 €3 606 €2 590 €4 460 €---
58 227 €3 523 €2 507 €4 705 €---
68 392 €3 436 €2 420 €4 956 €---
78 560 €3 347 €2 331 €5 213 €---
88 731 €3 255 €2 239 €5 476 €---
98 906 €3 159 €2 143 €5 746 €---
109 084 €3 061 €2 045 €6 023 €---
119 265 €2 959 €1 943 €6 307 €---
129 451 €2 853 €1 837 €6 597 €---
139 640 €2 744 €1 728 €6 896 €---
149 832 €2 631 €1 615 €7 201 €---
1510 029 €2 515 €1 499 €7 514 €---
1610 230 €2 394 €1 378 €7 836 €---
1710 434 €2 269 €1 253 €8 165 €---
1810 643 €2 140 €1 124 €8 502 €---
1910 856 €2 007 €991 €8 849 €---
2011 073 €1 869 €853 €9 204 €---
2111 294 €1 727 €711 €9 568 €---
2211 520 €1 579 €563 €9 941 €---
2311 751 €1 427 €411 €10 324 €---
2411 986 €1 269 €253 €10 716 €---
2512 225 €1 106 €90 €11 119 €---
TOTAL243 457 €66 171 €40 770 €177 286 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 286 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 601 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 596 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 596 €+1 128 €+468 €
2+1 596 €+1 196 €+400 €
3+1 596 €+1 266 €+330 €
4+1 596 €+1 338 €+258 €
5+1 596 €+1 411 €+185 €
6+1 596 €+1 487 €+109 €
7+1 596 €+1 564 €+32 €
8+1 596 €+1 643 €-47 €
9+1 596 €+1 724 €-128 €
10+1 596 €+1 807 €-211 €
11+1 596 €+1 892 €-296 €
12+1 596 €+1 979 €-383 €
13+1 596 €+2 069 €-473 €
14+1 596 €+2 160 €-564 €
15+1 596 €+2 254 €-658 €
16+1 596 €+2 351 €-755 €
17+1 596 €+2 449 €-853 €
18+1 596 €+2 551 €-955 €
19+1 596 €+2 655 €-1 059 €
20+1 596 €+2 761 €-1 165 €
21+1 596 €+2 870 €-1 274 €
22+1 596 €+2 982 €-1 386 €
23+1 596 €+3 097 €-1 501 €
24+1 596 €+3 215 €-1 619 €
25+1 596 €+3 336 €-1 740 €
Total+39 900 €+53 186 €+-13 286 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →