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Appartement à vendre

VilleRungis (94)
Surface28m²
Coût Total87 680€
Loyer Annuel7 609€
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois+121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 28 m²
Prix au m² : 2 392,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 2/4 étage, Accessible aux personne à mobilité réduite, Toilettes séparées, Gardien, Digicode, Alarme, Interphone, Pas de cave

A ne pas rater ! Pour investisseur .

Studio meublé LMNP – Résidence affaires All Suites – Rungis / Orly – Investissement locatif

Studio meublé de 28 m² situé dans la résidence d'affaires All Suites à Rungis, à proximité immédiate de Aéroport de Paris-Orly.

Idéal pour un investissement locatif en LMNP avec gestion.

Revenus locatifs

Loyer garanti : 5220euros HT / an Rentabilité :7,80%

Bail commercial avec exploitant

Gestion locative assurée

Taxe foncière : 477 euros / an

Charges de copropriété : 235 euros / an

Emplacement

Résidence d'affaires idéalement située à proximité :

de l'aéroport d'Orly

du marché international de Rungis

des axes routiers et transports

Les atouts

Investissement clé en main

Studio meublé

Gestion assurée par l'exploitant

Revenus locatifs sécurisés

Ville : Rungis
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94150
Coordonnées : 48.749278, 2.352477
Total : 87 680€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 15 320€
Valeur du bien : 82 320€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 28m²
Loyer prédit : 22.65€/m²/mois
Fourchette : 19.70€ - 26.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7609€/an
Fourchette totale : 552€ - 729€/mois
Fourchette annuelle : 6618€ - 8748€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 037,98 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 063 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-46 063€ (-40.7%)
Marge achat-revente :25 383€ (22.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 453,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 781,74€
Coût de l'assurance :7 672,00€
Taxe foncière : 477,00€/an
Soit par mois : 39,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 19,58€/mois
Soit par an : 235,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 634,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 513,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :120,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 28 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des équipements de la cuisine ouverte
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des équipements et peinture si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification des équipements dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 320 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 200€
    Peinture cuisine: 28 m² × 30€/m² = 840€, Main d'œuvre: 360€
  • Salle de bain:0€
    Aucune intervention nécessaire, salle de bain en excellent état.
  • Salon:720€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué pour le chauffage et les menuiseries). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 609 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 830 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 680 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 477 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 235 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 169 €
Revenus locatifs : +7 609 €
Charges déductibles : -19 169 €
Résultat foncier Année 1 : -11 560 €(Déficit de 11 560 €)
Imputable sur revenu global : 11 560 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 849 €/an
Revenus locatifs : +7 609 €
Charges déductibles : -3 849 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 760 €/an
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 609 €19 172 €2 833 €-11 563 €11 563 €--
27 761 €3 775 €2 756 €3 986 €---
37 916 €3 696 €2 677 €4 220 €---
48 075 €3 614 €2 595 €4 460 €---
58 236 €3 530 €2 511 €4 706 €---
68 401 €3 443 €2 424 €4 958 €---
78 569 €3 353 €2 334 €5 216 €---
88 740 €3 260 €2 241 €5 481 €---
98 915 €3 163 €2 144 €5 752 €---
109 093 €3 064 €2 045 €6 029 €---
119 275 €2 961 €1 942 €6 314 €---
129 461 €2 855 €1 836 €6 606 €---
139 650 €2 746 €1 727 €6 904 €---
149 843 €2 632 €1 613 €7 211 €---
1510 040 €2 515 €1 496 €7 525 €---
1610 241 €2 394 €1 375 €7 846 €---
1710 445 €2 269 €1 251 €8 176 €---
1810 654 €2 140 €1 122 €8 514 €---
1910 867 €2 007 €988 €8 860 €---
2011 085 €1 869 €850 €9 215 €---
2111 306 €1 727 €708 €9 580 €---
2211 533 €1 580 €561 €9 953 €---
2311 763 €1 428 €409 €10 335 €---
2411 999 €1 271 €252 €10 728 €---
2512 238 €1 109 €90 €11 130 €---
TOTAL243 716 €81 574 €40 782 €162 142 €11 563 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 469 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 598 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 598 €-3 469 €+5 067 €
2+1 598 €+1 196 €+402 €
3+1 598 €+1 266 €+332 €
4+1 598 €+1 338 €+260 €
5+1 598 €+1 412 €+186 €
6+1 598 €+1 487 €+111 €
7+1 598 €+1 565 €+33 €
8+1 598 €+1 644 €-46 €
9+1 598 €+1 726 €-128 €
10+1 598 €+1 809 €-211 €
11+1 598 €+1 894 €-296 €
12+1 598 €+1 982 €-384 €
13+1 598 €+2 071 €-473 €
14+1 598 €+2 163 €-565 €
15+1 598 €+2 257 €-659 €
16+1 598 €+2 354 €-756 €
17+1 598 €+2 453 €-855 €
18+1 598 €+2 554 €-956 €
19+1 598 €+2 658 €-1 060 €
20+1 598 €+2 765 €-1 167 €
21+1 598 €+2 874 €-1 276 €
22+1 598 €+2 986 €-1 388 €
23+1 598 €+3 101 €-1 503 €
24+1 598 €+3 218 €-1 620 €
25+1 598 €+3 339 €-1 741 €
Total+39 950 €+48 643 €+-8 693 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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