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Appartement à Reims

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface95m²
Coût Total202 280€
Loyer Annuel13 230€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 705,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 95 m², 3 pièces

Reims Secteur avenue de Laon Dans petit immeuble composé de deux logements, venez découvrir le potentiel de cet appartement d'environ 65 m2 avec combles à aménager. Possibilité de faire un beau duplex. Vous y découvrirez : Une entrée avec de nombreux rangements Un salon, séjour lumineux. Une cuisine fonctionnelle Placards de rangement Une chambre Une salle d'eau Un box fermé Une cave Des travaux de rafraichissement et de rénovation sont à prévoir, Vous allez aimer : La tranquillité d'une résidence calme Le box fermé La proximité des transports, commerces, écoles et services Syndic bénévole N'hésitez pas à nous pour en savoir plus ou planifier une visite. "Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : " L'agence Les Clefs de L'Immobilier vous propose cet appartement à Reims, contactez-nous au [Coordonnées masquées] ou sur notre site Copropriété de 6 lots - dont 2 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 460 euros. Caroline Marques (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : 452 572 266 - Reims.

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.256600, 4.033090
Total : 202 280€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 27 320€
Valeur du bien : 189 320€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1102€/mois
Loyer annuel estimé : 13230€/an
Fourchette totale : 854€ - 1423€/mois
Fourchette annuelle : 10246€ - 17082€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :986,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :60,68€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 047,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 763,65€
Coût de l'assurance :18 205,20€
Taxe foncière : 1 322,98€/an
Soit par mois : 110,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 38,33€/mois
Soit par an : 460,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 102,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 196,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 320 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 65 m² × 120€/m² = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et robinetterie: 1 cuisine complète × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 102 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 230 €/an
Calcul : 1 102 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 509 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 280 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 728 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 323 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 340 €
Revenus locatifs : +13 230 €
Charges déductibles : -36 340 €
Résultat foncier Année 1 : -23 110 €(Déficit de 23 110 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 710 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 020 €/an
Revenus locatifs : +13 230 €
Charges déductibles : -9 020 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 210 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1710.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 230 €36 346 €6 515 €-23 117 €21 400 €1 717 €1 717 €
213 494 €8 850 €6 339 €4 644 €---
313 764 €8 668 €6 157 €5 096 €---
414 040 €8 480 €5 969 €5 560 €---
514 320 €8 286 €5 774 €6 035 €---
614 607 €8 085 €5 574 €6 522 €---
714 899 €7 877 €5 366 €7 022 €---
815 197 €7 663 €5 152 €7 534 €---
915 501 €7 442 €4 931 €8 059 €---
1015 811 €7 213 €4 702 €8 598 €---
1116 127 €6 977 €4 466 €9 150 €---
1216 450 €6 733 €4 221 €9 717 €---
1316 779 €6 480 €3 969 €10 298 €---
1417 114 €6 220 €3 709 €10 894 €---
1517 456 €5 951 €3 440 €11 506 €---
1617 806 €5 673 €3 162 €12 133 €---
1718 162 €5 386 €2 874 €12 776 €---
1818 525 €5 089 €2 578 €13 436 €---
1918 895 €4 782 €2 271 €14 113 €---
2019 273 €4 466 €1 954 €14 808 €---
2119 659 €4 138 €1 627 €15 520 €---
2220 052 €3 800 €1 289 €16 252 €---
2320 453 €3 451 €940 €17 002 €---
2420 862 €3 090 €579 €17 772 €---
2521 279 €2 718 €206 €18 562 €---
TOTAL423 755 €183 863 €93 764 €239 892 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 230 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 778 €-6 420 €+9 198 €
2+2 778 €+878 €+1 900 €
3+2 778 €+1 529 €+1 249 €
4+2 778 €+1 668 €+1 110 €
5+2 778 €+1 810 €+968 €
6+2 778 €+1 957 €+821 €
7+2 778 €+2 106 €+672 €
8+2 778 €+2 260 €+518 €
9+2 778 €+2 418 €+360 €
10+2 778 €+2 579 €+199 €
11+2 778 €+2 745 €+33 €
12+2 778 €+2 915 €-137 €
13+2 778 €+3 089 €-311 €
14+2 778 €+3 268 €-490 €
15+2 778 €+3 452 €-674 €
16+2 778 €+3 640 €-862 €
17+2 778 €+3 833 €-1 055 €
18+2 778 €+4 031 €-1 253 €
19+2 778 €+4 234 €-1 456 €
20+2 778 €+4 442 €-1 664 €
21+2 778 €+4 656 €-1 878 €
22+2 778 €+4 876 €-2 098 €
23+2 778 €+5 101 €-2 323 €
24+2 778 €+5 332 €-2 554 €
25+2 778 €+5 569 €-2 791 €
Total+69 450 €+71 968 €+-2 518 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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