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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGagny (93)
Surface85m²
Coût Total204 020€
Loyer Annuel17 025€
Rentabilité8.34%
Cashflow/mois+209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 870,59 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, Cuisine équipée, Salon (total 16 m²), 4 chambres, Balcon

L'Adresse Sopatrim vous propose cet appartement au Rez-de-chaussée surélevé, situé à 2 pas de la Gare, comprenant entrée, séjour avec balcon, cuisine aménagée avec loggia, 4 chambres dont 2 avec placard, balcon, salle d'eau et WC séparé. Proche commerces et écoles. A visiter sans plus tarder.

Ville : Gagny
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93220
Coordonnées : 48.876720, 2.557050
Total : 204 020€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 32 300€
Valeur du bien : 191 300€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 16.69€/m²/mois
Fourchette : 13.70€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1419€/mois
Loyer annuel estimé : 17025€/an
Fourchette totale : 1165€ - 1728€/mois
Fourchette annuelle : 13976€ - 20739€/an
Rentabilité brute :8.34%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 10.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 010,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :57,81€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 068,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 118,92€
Coût de l'assurance :17 341,70€
Taxe foncière : 1 702,49€/an
Soit par mois : 141,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 418,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 210,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :208,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, comme une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m² pour 85 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec de nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures pour les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 300 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre: 100€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:7 000€
    Rénovation lourde chambres: 50 m² × 120€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gagny (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 419 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 025 €/an
Calcul : 1 419 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 848 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 702 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 545 €
Revenus locatifs : +17 025 €
Charges déductibles : -41 545 €
Résultat foncier Année 1 : -24 520 €(Déficit de 24 520 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 120 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 245 €/an
Revenus locatifs : +17 025 €
Charges déductibles : -9 245 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 780 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3119.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 025 €41 551 €6 855 €-24 526 €21 400 €3 126 €3 126 €
217 365 €9 069 €6 673 €8 296 €---
317 713 €8 881 €6 485 €8 832 €---
418 067 €8 686 €6 290 €9 381 €---
518 428 €8 485 €6 088 €9 944 €---
618 797 €8 276 €5 880 €10 521 €---
719 173 €8 060 €5 664 €11 112 €---
819 556 €7 837 €5 441 €11 719 €---
919 947 €7 606 €5 210 €12 341 €---
1020 346 €7 368 €4 971 €12 979 €---
1120 753 €7 120 €4 724 €13 633 €---
1221 168 €6 865 €4 469 €14 303 €---
1321 592 €6 600 €4 204 €14 991 €---
1422 024 €6 327 €3 931 €15 697 €---
1522 464 €6 044 €3 648 €16 420 €---
1622 913 €5 751 €3 355 €17 162 €---
1723 372 €5 448 €3 052 €17 923 €---
1823 839 €5 135 €2 739 €18 704 €---
1924 316 €4 811 €2 415 €19 505 €---
2024 802 €4 475 €2 079 €20 327 €---
2125 298 €4 128 €1 732 €21 170 €---
2225 804 €3 769 €1 373 €22 035 €---
2326 320 €3 398 €1 002 €22 922 €---
2426 847 €3 014 €618 €23 833 €---
2527 383 €2 617 €220 €24 767 €---
TOTAL545 313 €191 323 €99 119 €353 990 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 353 990 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 575 €-6 420 €+9 995 €
2+3 575 €+1 551 €+2 024 €
3+3 575 €+2 650 €+925 €
4+3 575 €+2 814 €+761 €
5+3 575 €+2 983 €+592 €
6+3 575 €+3 156 €+419 €
7+3 575 €+3 334 €+241 €
8+3 575 €+3 516 €+59 €
9+3 575 €+3 702 €-127 €
10+3 575 €+3 894 €-319 €
11+3 575 €+4 090 €-515 €
12+3 575 €+4 291 €-716 €
13+3 575 €+4 497 €-922 €
14+3 575 €+4 709 €-1 134 €
15+3 575 €+4 926 €-1 351 €
16+3 575 €+5 149 €-1 574 €
17+3 575 €+5 377 €-1 802 €
18+3 575 €+5 611 €-2 036 €
19+3 575 €+5 852 €-2 277 €
20+3 575 €+6 098 €-2 523 €
21+3 575 €+6 351 €-2 776 €
22+3 575 €+6 610 €-3 035 €
23+3 575 €+6 877 €-3 302 €
24+3 575 €+7 150 €-3 575 €
25+3 575 €+7 430 €-3 855 €
Total+89 375 €+106 197 €+-16 822 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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