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BEL APPARTEMENT T4

VilleTulle (19)
Surface107m²
Coût Total140 440€
Loyer Annuel9 868€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 869,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Situé au coeur de la ville, à deux pas des commodités à pieds, cet agréable appartement, d'environ 107m2 vous séduira par ses beaux volumes et ses jolis planchers. En très bon état, il vous propose une cuisine séparée équipée et aménagée, une spacieuse et lumineuse pièce à vivre, trois chambres, une salle de bains et wc. Il dispose également de nombreux rangements le rendant très fonctionnel. Situé dans une petite copropriété à faibles charges, il saura accueillir vos projets de la meilleure façon qu'il soit. A visiter sans plus tarder en contactant votre agence de Tulle au 05.55.93.94.94 !

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=37
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.263966, 1.767609
Total : 140 440€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 40 000€
Valeur du bien : 133 000€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 822€/mois
Loyer annuel estimé : 9868€/an
Fourchette totale : 649€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 7794€ - 12493€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :901,18 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 426 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :-3 426€ (-3.6%)
Marge achat-revente :-44 014€ (-45.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :40,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 742,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 031,07€
Coût de l'assurance :12 288,50€
Taxe foncière : 986,77€/an
Soit par mois : 82,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 822,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 824,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 107 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - quelques éléments datés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(374 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 822 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 868 €/an
Calcul : 822 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 826 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 440 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 987 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 304 €
Revenus locatifs : +9 868 €
Charges déductibles : -46 304 €
Résultat foncier Année 1 : -36 436 €(Déficit de 36 436 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 036 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 304 €/an
Revenus locatifs : +9 868 €
Charges déductibles : -6 304 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 564 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15036.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 868 €46 309 €4 830 €-36 441 €21 400 €15 041 €15 041 €
210 065 €6 182 €4 704 €3 883 €--11 158 €
310 266 €6 050 €4 572 €4 216 €--6 942 €
410 472 €5 914 €4 436 €4 557 €--2 385 €
510 681 €5 774 €4 295 €4 907 €---
610 895 €5 628 €4 150 €5 267 €---
711 113 €5 477 €3 999 €5 636 €---
811 335 €5 321 €3 842 €6 014 €---
911 562 €5 159 €3 680 €6 403 €---
1011 793 €4 991 €3 513 €6 802 €---
1112 029 €4 818 €3 339 €7 211 €---
1212 269 €4 638 €3 160 €7 631 €---
1312 515 €4 452 €2 974 €8 063 €---
1412 765 €4 260 €2 781 €8 505 €---
1513 020 €4 060 €2 582 €8 960 €---
1613 281 €3 854 €2 376 €9 427 €---
1713 546 €3 640 €2 162 €9 906 €---
1813 817 €3 419 €1 941 €10 398 €---
1914 093 €3 190 €1 712 €10 904 €---
2014 375 €2 953 €1 474 €11 423 €---
2114 663 €2 707 €1 229 €11 956 €---
2214 956 €2 453 €975 €12 503 €---
2315 255 €2 190 €711 €13 066 €---
2415 560 €1 917 €439 €13 643 €---
2515 872 €1 635 €157 €14 237 €---
TOTAL316 065 €146 989 €70 031 €169 076 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 076 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 868 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 072 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 072 €-6 420 €+8 492 €
2+2 072 €0 €+2 072 €
3+2 072 €0 €+2 072 €
4+2 072 €0 €+2 072 €
5+2 072 €+757 €+1 315 €
6+2 072 €+1 580 €+492 €
7+2 072 €+1 691 €+381 €
8+2 072 €+1 804 €+268 €
9+2 072 €+1 921 €+151 €
10+2 072 €+2 040 €+32 €
11+2 072 €+2 163 €-91 €
12+2 072 €+2 289 €-217 €
13+2 072 €+2 419 €-347 €
14+2 072 €+2 552 €-480 €
15+2 072 €+2 688 €-616 €
16+2 072 €+2 828 €-756 €
17+2 072 €+2 972 €-900 €
18+2 072 €+3 119 €-1 047 €
19+2 072 €+3 271 €-1 199 €
20+2 072 €+3 427 €-1 355 €
21+2 072 €+3 587 €-1 515 €
22+2 072 €+3 751 €-1 679 €
23+2 072 €+3 920 €-1 848 €
24+2 072 €+4 093 €-2 021 €
25+2 072 €+4 271 €-2 199 €
Total+51 800 €+50 723 €+1 077 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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