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Appartement 3 pièces 37 m²

VilleLonguyon (54)
Surface37m²
Coût Total79 800€
Loyer Annuel3 892€
Rentabilité4.88%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 35 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 945,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 1 chambre(s) à vendre - 35 000 €

Appartement à rénover – Face à la gare de Longuyon

Situé au 2e étage, directement en face de la gare de Longuyon , cet appartement à rénover offre un fort potentiel locatif .

Il comprend actuellement 27 m² Carrez , auxquels s'ajoute une réserve attenante d'environ 10 m² , soit près de 37 m² utiles .

Le bien peut être réaménagé en T1 fonctionnel , sous réserve de faisabilité technique.

Loyer estimé après rénovation : environ 550 € / mois.

Points forts

  • Appartement à rénover
  • 27 m² Carrez
  • Environ 10 m² de réserve attenante
  • Potentiel de transformation en T1
  • Loyer estimé : 550 € / mois
  • Face à la gare de Longuyon
  • Idéal investisseur Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr . Référence annonce : 749241117-20 Date de réalisation du diagnostic : 13/05/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 790 € et 1 110 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Longuyon
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54260
Coordonnées : 49.447210, 5.597590
Total : 79 800€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 42 000€
Valeur du bien : 77 000€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 8.77€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 324€/mois
Loyer annuel estimé : 3892€/an
Fourchette totale : 240€ - 438€/mois
Fourchette annuelle : 2879€ - 5260€/an
Rentabilité brute :4.88%
Fourchette de rentabilité :3.61% - 6.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :841,67 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :31 142 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :+3 858€ (+12.4%)
Marge achat-revente :-48 658€ (-156.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :400,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :23,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 423,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 306,22€
Coût de l'assurance :6 982,50€
Taxe foncière : 389,17€/an
Soit par mois : 32,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 324,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 456,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette usée et mise à jour de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rénovation
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 000 €(1 135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 800€
    Revêtement sol (parquet flottant): 10 m² × 60€/m² = 600€, Peinture murs (10 m²): 30€/m² × 10 = 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:3 000€
    Remplacement moquette: 1 salon × 2000€ = 2000€, Mise à jour électricité: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie générale: 1 plomberie × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Longuyon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 892 €/an
Calcul : 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 279 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 389 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 442 €
Revenus locatifs : +3 892 €
Charges déductibles : -45 442 €
Résultat foncier Année 1 : -41 551 €(Déficit de 41 551 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 151 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 442 €/an
Revenus locatifs : +3 892 €
Charges déductibles : -3 442 €
Résultat foncier Années 2+ : 449 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20150.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 892 €45 445 €2 776 €-41 553 €21 400 €20 153 €20 153 €
23 970 €3 372 €2 704 €597 €--19 556 €
34 049 €3 297 €2 629 €752 €--18 804 €
44 130 €3 219 €2 551 €910 €--17 894 €
54 212 €3 139 €2 470 €1 074 €--16 820 €
64 297 €3 055 €2 387 €1 241 €--15 579 €
74 383 €2 969 €2 300 €1 414 €--14 165 €
84 470 €2 879 €2 211 €1 591 €--12 574 €
94 560 €2 786 €2 118 €1 773 €--10 801 €
104 651 €2 690 €2 022 €1 961 €--8 840 €
114 744 €2 591 €1 922 €2 153 €--6 687 €
124 839 €2 488 €1 819 €2 351 €---
134 936 €2 381 €1 713 €2 555 €---
145 034 €2 270 €1 602 €2 764 €---
155 135 €2 156 €1 487 €2 979 €---
165 238 €2 037 €1 369 €3 201 €---
175 342 €1 914 €1 246 €3 428 €---
185 449 €1 787 €1 118 €3 662 €---
195 558 €1 655 €987 €3 903 €---
205 669 €1 519 €850 €4 151 €---
215 783 €1 377 €709 €4 406 €---
225 898 €1 231 €562 €4 668 €---
236 016 €1 079 €410 €4 938 €---
246 137 €922 €253 €5 215 €---
256 260 €759 €90 €5 501 €---
TOTAL124 651 €99 018 €40 306 €25 633 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 25 633 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+817 €-6 420 €+7 237 €
2+817 €0 €+817 €
3+817 €0 €+817 €
4+817 €0 €+817 €
5+817 €0 €+817 €
6+817 €0 €+817 €
7+817 €0 €+817 €
8+817 €0 €+817 €
9+817 €0 €+817 €
10+817 €0 €+817 €
11+817 €0 €+817 €
12+817 €+705 €+112 €
13+817 €+766 €+51 €
14+817 €+829 €-12 €
15+817 €+894 €-77 €
16+817 €+960 €-143 €
17+817 €+1 028 €-211 €
18+817 €+1 099 €-282 €
19+817 €+1 171 €-354 €
20+817 €+1 245 €-428 €
21+817 €+1 322 €-505 €
22+817 €+1 400 €-583 €
23+817 €+1 481 €-664 €
24+817 €+1 565 €-748 €
25+817 €+1 650 €-833 €
Total+20 425 €+9 696 €+10 729 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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