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Vente maison 6 pièces 135 m² Cahors (46000) - Superimmo

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface135m²
Coût Total200 320€
Loyer Annuel17 115€
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+235€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 129 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 955,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Capimmobilier vous propose cette maison de 137m2 habitable avec un sous-sol total, garage et jardin en plein centre-ville de Cahors (LOT 46) Cette maison après rénovation vous permettra de profiter du centre-ville avec toutes les commodités à pied proche Hopital sur un terrain de 400m2. Elle se compose en RDC d'un sous-sol total (cave, buanderie...) A l'étage se trouve une cuisine, pièce de vie de 30m2, une chambre et une salle d'eau Au-dessus se trouvent 3 autres chambres ainsi qu'une salle d'eau.. Possibilités pour investisseur de créer plusieurs logements (3 appartements type 2 de 50m2 environ), ainsi que d'y re-construire un immeuble R+3 TRAVAUX à Prévoir Pour toutes informations complémentaires n'hésitez pas à contacter l'Agence Cap Immobilier un de nos agents reviendra vers vous rapidement pour répondre à vos questions ! Par téléphone : 05 65 20 26 21 ou par mail : us pouvez également consulter l'ensemble de nos annonces sur le site :

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Total : 200 320€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 61 000€
Valeur du bien : 190 000€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1426€/mois
Loyer annuel estimé : 17115€/an
Fourchette totale : 1129€ - 1802€/mois
Fourchette annuelle : 13546€ - 21625€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 10.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :990,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :58,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 048,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 680,99€
Coût de l'assurance :17 528,00€
Taxe foncière : 1 711,53€/an
Soit par mois : 142,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 426,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :235,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris meubles, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé par un nouveau revêtement.
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement.
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer la conformité et le bon état des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 000 €(452 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€/système = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:8 100€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 60€/m² = 8100€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€/fenêtre = 13600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: plomberie complète = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 426 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 115 €/an
Calcul : 1 426 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 320 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 701 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 097 €
Revenus locatifs : +17 115 €
Charges déductibles : -70 097 €
Résultat foncier Année 1 : -52 982 €(Déficit de 52 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 582 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 097 €/an
Revenus locatifs : +17 115 €
Charges déductibles : -9 097 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31581.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 115 €70 104 €6 691 €-52 988 €21 400 €31 588 €31 588 €
217 458 €8 925 €6 513 €8 532 €--23 056 €
317 807 €8 741 €6 329 €9 066 €--13 990 €
418 163 €8 551 €6 138 €9 612 €--4 378 €
518 526 €8 353 €5 941 €10 173 €---
618 897 €8 150 €5 737 €10 747 €---
719 275 €7 939 €5 526 €11 336 €---
819 660 €7 721 €5 308 €11 940 €---
920 053 €7 495 €5 082 €12 558 €---
1020 454 €7 262 €4 849 €13 193 €---
1120 863 €7 020 €4 608 €13 843 €---
1221 281 €6 771 €4 358 €14 510 €---
1321 706 €6 512 €4 100 €15 194 €---
1422 141 €6 245 €3 833 €15 895 €---
1522 583 €5 969 €3 556 €16 614 €---
1623 035 €5 683 €3 271 €17 352 €---
1723 496 €5 388 €2 975 €18 108 €---
1823 966 €5 082 €2 669 €18 884 €---
1924 445 €4 766 €2 353 €19 679 €---
2024 934 €4 439 €2 026 €20 495 €---
2125 432 €4 101 €1 688 €21 332 €---
2225 941 €3 751 €1 338 €22 190 €---
2326 460 €3 389 €976 €23 071 €---
2426 989 €3 014 €602 €23 975 €---
2527 529 €2 627 €215 €24 902 €---
TOTAL548 209 €217 997 €96 681 €330 212 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 330 212 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 594 €-6 420 €+10 014 €
2+3 594 €0 €+3 594 €
3+3 594 €0 €+3 594 €
4+3 594 €0 €+3 594 €
5+3 594 €+1 738 €+1 856 €
6+3 594 €+3 224 €+370 €
7+3 594 €+3 401 €+193 €
8+3 594 €+3 582 €+12 €
9+3 594 €+3 768 €-174 €
10+3 594 €+3 958 €-364 €
11+3 594 €+4 153 €-559 €
12+3 594 €+4 353 €-759 €
13+3 594 €+4 558 €-964 €
14+3 594 €+4 769 €-1 175 €
15+3 594 €+4 984 €-1 390 €
16+3 594 €+5 206 €-1 612 €
17+3 594 €+5 432 €-1 838 €
18+3 594 €+5 665 €-2 071 €
19+3 594 €+5 904 €-2 310 €
20+3 594 €+6 148 €-2 554 €
21+3 594 €+6 400 €-2 806 €
22+3 594 €+6 657 €-3 063 €
23+3 594 €+6 921 €-3 327 €
24+3 594 €+7 192 €-3 598 €
25+3 594 €+7 470 €-3 876 €
Total+89 850 €+99 064 €+-9 214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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