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Vente maison 6 pièces 135 m² Cahors (46000) - Superimmo

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface135
Coût Total200 320
Loyer Annuel17 115
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+235
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 129 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 955,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Capimmobilier vous propose cette maison de 137m2 habitable avec un sous-sol total, garage et jardin en plein centre-ville de Cahors (LOT 46) Cette maison après rénovation vous permettra de profiter du centre-ville avec toutes les commodités à pied proche Hopital sur un terrain de 400m2. Elle se compose en RDC d'un sous-sol total (cave, buanderie...) A l'étage se trouve une cuisine, pièce de vie de 30m2, une chambre et une salle d'eau Au-dessus se trouvent 3 autres chambres ainsi qu'une salle d'eau.. Possibilités pour investisseur de créer plusieurs logements (3 appartements type 2 de 50m2 environ), ainsi que d'y re-construire un immeuble R+3 TRAVAUX à Prévoir Pour toutes informations complémentaires n'hésitez pas à contacter l'Agence Cap Immobilier un de nos agents reviendra vers vous rapidement pour répondre à vos questions ! Par téléphone : 05 65 20 26 21 ou par mail : us pouvez également consulter l'ensemble de nos annonces sur le site :

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Total : 200 320
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 61 000
Valeur du bien : 190 000
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1426€/mois
Loyer annuel estimé : 17115€/an
Fourchette totale : 1129€ - 1802€/mois
Fourchette annuelle : 13546€ - 21625€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 10.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :990,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :58,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 048,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 680,99
Coût de l'assurance :17 528,00
Taxe foncière : 1 711,53€/an
Soit par mois : 142,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 426,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :235,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris meubles, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé par un nouveau revêtement.
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement.
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer la conformité et le bon état des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 000(452 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€/système = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:8 100
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 60€/m² = 8100€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:13 600
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€/fenêtre = 13600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 200
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: plomberie complète = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 426 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 115 €/an
Calcul : 1 426 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 320 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 701 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 097
Revenus locatifs : +17 115
Charges déductibles : -70 097
Résultat foncier Année 1 : -52 982(Déficit de 52 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 582
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 097 €/an
Revenus locatifs : +17 115
Charges déductibles : -9 097
Résultat foncier Années 2+ : 8 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31581.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 11570 1046 691-52 98821 400 €31 588 €31 588 €
217 4588 9256 5138 532--23 056 €
317 8078 7416 3299 066--13 990 €
418 1638 5516 1389 612--4 378 €
518 5268 3535 94110 173---
618 8978 1505 73710 747---
719 2757 9395 52611 336---
819 6607 7215 30811 940---
920 0537 4955 08212 558---
1020 4547 2624 84913 193---
1120 8637 0204 60813 843---
1221 2816 7714 35814 510---
1321 7066 5124 10015 194---
1422 1416 2453 83315 895---
1522 5835 9693 55616 614---
1623 0355 6833 27117 352---
1723 4965 3882 97518 108---
1823 9665 0822 66918 884---
1924 4454 7662 35319 679---
2024 9344 4392 02620 495---
2125 4324 1011 68821 332---
2225 9413 7511 33822 190---
2326 4603 38997623 071---
2426 9893 01460223 975---
2527 5292 62721524 902---
TOTAL548 209217 99796 681330 21221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 330 212
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 594-6 420+10 014
2+3 5940+3 594
3+3 5940+3 594
4+3 5940+3 594
5+3 594+1 738+1 856
6+3 594+3 224+370
7+3 594+3 401+193
8+3 594+3 582+12
9+3 594+3 768-174
10+3 594+3 958-364
11+3 594+4 153-559
12+3 594+4 353-759
13+3 594+4 558-964
14+3 594+4 769-1 175
15+3 594+4 984-1 390
16+3 594+5 206-1 612
17+3 594+5 432-1 838
18+3 594+5 665-2 071
19+3 594+5 904-2 310
20+3 594+6 148-2 554
21+3 594+6 400-2 806
22+3 594+6 657-3 063
23+3 594+6 921-3 327
24+3 594+7 192-3 598
25+3 594+7 470-3 876
Total+89 850+99 064+-9 214
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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