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Maison 107 m² à Villaines-La-Juhel

VilleVillaines-la-Juhel (53)
Surface107
Coût Total140 990
Loyer Annuel8 260
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-120
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 654,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Iad France - Nathalie Renard vous propose : Maison à restaurer au cOEur du village, proche commerces, écoles et collèges. Beau potentiel pour accueillir une famille. Rez-de-chaussée : entrée, séjour, cuisine, salle d'eau, WC. À l'étage : 3 chambres (possibilité 4). Grenier aménageable. Toiture en bon état. Investisseurs : possibilité de créer 2 logements. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 270 et classe CLIMAT E indice 59. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr.La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Nathalie Renard mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LAVAL CEDEX sous le numéro 925355935, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.Informations LOI ALUR : Honoraires charge vendeur. (gedeon_6727_32203612)

Ville : Villaines-la-Juhel
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53700
Coordonnées : 48.349254, -0.274543
Total : 140 990
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 65 390
Valeur du bien : 135 390
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107
Loyer prédit : 6.43€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 8.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 688€/mois
Loyer annuel estimé : 8260€/an
Fourchette totale : 545€ - 869€/mois
Fourchette annuelle : 6544€ - 10424€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 327,43 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :142 035
Prix d'achat :70 000
Décote à l'achat :-72 035 (-50.7%)
Marge achat-revente :1 045€ (0.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 990
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 497,09
Coût de l'assurance :12 336,63
Taxe foncière : 825,96€/an
Soit par mois : 68,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 688,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 808,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation lourde
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris électroménager et mobilier
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement de la décoration
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Couloir nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 390(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 990
    Isolation des combles: 107 m² × 70€/m² = 7490€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400
    Remplacement fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€
  • Chambres - Rénovation lourde:6 750
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 15000€, Électroménager: 3000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 400
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:350
    Peinture couloir: 5 m² × 70€/m² = 350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Villaines-la-Juhel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 890✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 260 €/an
Calcul : 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 990 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 390
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 442
Revenus locatifs : +8 260
Charges déductibles : -71 442
Résultat foncier Année 1 : -63 183(Déficit de 63 183 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 783
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 052 €/an
Revenus locatifs : +8 260
Charges déductibles : -6 052
Résultat foncier Années 2+ : 2 207 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41782.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 26071 4474 737-63 18721 400 €41 787 €41 787 €
28 4255 9314 6112 494--39 293 €
38 5935 8014 4812 793--36 501 €
48 7655 6664 3473 099--33 402 €
58 9405 5274 2073 414--29 988 €
69 1195 3834 0633 736--26 252 €
79 3025 2343 9144 068--22 184 €
89 4885 0803 7604 408--17 776 €
99 6774 9203 6014 757--13 018 €
109 8714 7553 4365 116--7 902 €
1110 0684 5843 2655 484--2 418 €
1210 2704 4083 0885 862---
1310 4754 2252 9056 250---
1410 6854 0362 7166 649---
1510 8983 8402 5217 058---
1611 1163 6382 3187 478---
1711 3393 4292 1097 910---
1811 5653 2121 8938 353---
1911 7972 9881 6698 809---
2012 0332 7561 4379 276---
2112 2732 5161 1979 757---
2212 5192 26894910 250---
2312 7692 01269210 757---
2413 0251 74642711 278---
2513 2851 47215211 813---
TOTAL264 557166 87368 49797 68421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 684
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 260 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 735-6 420+8 155
2+1 7350+1 735
3+1 7350+1 735
4+1 7350+1 735
5+1 7350+1 735
6+1 7350+1 735
7+1 7350+1 735
8+1 7350+1 735
9+1 7350+1 735
10+1 7350+1 735
11+1 7350+1 735
12+1 735+1 759-24
13+1 735+1 875-140
14+1 735+1 995-260
15+1 735+2 117-382
16+1 735+2 244-509
17+1 735+2 373-638
18+1 735+2 506-771
19+1 735+2 643-908
20+1 735+2 783-1 048
21+1 735+2 927-1 192
22+1 735+3 075-1 340
23+1 735+3 227-1 492
24+1 735+3 383-1 648
25+1 735+3 544-1 809
Total+43 375+30 031+13 344
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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