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VENTE

Bien expiré
VilleGuiscriff (56)
Surface86m²
Coût Total147 760€
Loyer Annuel7 199€
Rentabilité4.87%
Cashflow/mois-234€
Image de bien 1
Prix : 80 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 930,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - GUISCRIFF (Morbihan) : Maison d'habitation dont la distribution est la suivante :  - Rez-de-chaussée : entrée, cuisine, salle à manger, une chambre, salle d'eau (lavabo, douche), WC  - Au 1er...

Ville : Guiscriff
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56560
Total : 147 760€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 61 360€
Valeur du bien : 141 360€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 600€/mois
Loyer annuel estimé : 7199€/an
Fourchette totale : 473€ - 762€/mois
Fourchette annuelle : 5671€ - 9139€/an
Rentabilité brute :4.87%
Fourchette de rentabilité :3.84% - 6.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :44,33€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 773,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 077,86€
Coût de l'assurance :13 298,40€
Taxe foncière : 719,90€/an
Soit par mois : 59,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 599,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 833,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-233,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 360 €(713 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 160€
    Isolation combles: 86 m² × 60€/m² = 5160€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 1000€/fenêtre = 11000€ (incluant pose)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:2 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€ (incluant installation)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 90 m²) × 20€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guiscriff (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 600 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 199 €/an
Calcul : 600 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 760 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 528 €
Revenus locatifs : +7 199 €
Charges déductibles : -67 528 €
Résultat foncier Année 1 : -60 329 €(Déficit de 60 329 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 929 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 168 €/an
Revenus locatifs : +7 199 €
Charges déductibles : -6 168 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 031 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38928.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 199 €67 533 €4 921 €-60 333 €21 400 €38 933 €38 933 €
27 343 €6 041 €4 789 €1 302 €--37 632 €
37 490 €5 906 €4 654 €1 584 €--36 048 €
47 640 €5 765 €4 514 €1 874 €--34 173 €
57 792 €5 620 €4 368 €2 172 €--32 001 €
67 948 €5 470 €4 218 €2 478 €--29 523 €
78 107 €5 315 €4 063 €2 792 €--26 731 €
88 269 €5 154 €3 903 €3 115 €--23 616 €
98 435 €4 988 €3 737 €3 446 €--20 169 €
108 603 €4 817 €3 565 €3 787 €--16 382 €
118 776 €4 639 €3 387 €4 136 €--12 246 €
128 951 €4 455 €3 204 €4 496 €---
139 130 €4 265 €3 014 €4 865 €---
149 313 €4 069 €2 817 €5 244 €---
159 499 €3 866 €2 614 €5 633 €---
169 689 €3 656 €2 404 €6 033 €---
179 883 €3 438 €2 187 €6 444 €---
1810 080 €3 214 €1 962 €6 867 €---
1910 282 €2 981 €1 729 €7 301 €---
2010 488 €2 741 €1 489 €7 747 €---
2110 697 €2 492 €1 240 €8 205 €---
2210 911 €2 235 €983 €8 676 €---
2311 130 €1 969 €717 €9 160 €---
2411 352 €1 694 €442 €9 658 €---
2511 579 €1 410 €158 €10 170 €---
TOTAL230 586 €163 734 €71 078 €66 853 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 853 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 199 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 512 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 512 €-6 420 €+7 932 €
2+1 512 €0 €+1 512 €
3+1 512 €0 €+1 512 €
4+1 512 €0 €+1 512 €
5+1 512 €0 €+1 512 €
6+1 512 €0 €+1 512 €
7+1 512 €0 €+1 512 €
8+1 512 €0 €+1 512 €
9+1 512 €0 €+1 512 €
10+1 512 €0 €+1 512 €
11+1 512 €0 €+1 512 €
12+1 512 €+1 349 €+163 €
13+1 512 €+1 459 €+53 €
14+1 512 €+1 573 €-61 €
15+1 512 €+1 690 €-178 €
16+1 512 €+1 810 €-298 €
17+1 512 €+1 933 €-421 €
18+1 512 €+2 060 €-548 €
19+1 512 €+2 190 €-678 €
20+1 512 €+2 324 €-812 €
21+1 512 €+2 462 €-950 €
22+1 512 €+2 603 €-1 091 €
23+1 512 €+2 748 €-1 236 €
24+1 512 €+2 897 €-1 385 €
25+1 512 €+3 051 €-1 539 €
Total+37 800 €+23 730 €+14 070 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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