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Appartement F5 rénové

VilleMetz (57)
Surface115m²
Coût Total141 600€
Loyer Annuel14 630€
Rentabilité10.33%
Cashflow/mois+368€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 115 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 12
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Nous vendons notre appartement F5 rénové en 2024. Il est composé de 4 chambres actuellement louées. 115m2, 4 chambres, 2 salles de bain, 2 places de parking dans le garage en sous sol. Aucun gros travaux à prévoir dans la résidence. Façade et isolation refaite. Nous restons à votre disposition pour plus de photos, et plus de renseignements.

Ville : Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57070
Coordonnées : 49.115040, 6.218880
Total : 141 600€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 17 400€
Valeur du bien : 132 400€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1219€/mois
Loyer annuel estimé : 14630€/an
Fourchette totale : 930€ - 1599€/mois
Fourchette annuelle : 11157€ - 19184€/an
Rentabilité brute :10.33%
Fourchette de rentabilité :7.88% - 13.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 729,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 535,67€
Coût de l'assurance :10 620,00€
Taxe foncière : 1 462,99€/an
Soit par mois : 121,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 219,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 851,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :368,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vieillissants et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 400 €(151 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:4 800€
    Rafraîchissement cuisine complète: 12 m² × 400€/m² = 4800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:6 000€
    Mise aux normes électricité: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Metz. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 630 €/an
Calcul : 1 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 613 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 463 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 900 €
Revenus locatifs : +14 630 €
Charges déductibles : -23 900 €
Résultat foncier Année 1 : -9 270 €(Déficit de 9 270 €)
Imputable sur revenu global : 9 270 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 500 €/an
Revenus locatifs : +14 630 €
Charges déductibles : -6 500 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 130 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 630 €23 905 €4 617 €-9 275 €9 275 €--
214 922 €6 381 €4 493 €8 542 €---
315 221 €6 252 €4 364 €8 969 €---
415 525 €6 119 €4 232 €9 406 €---
515 836 €5 982 €4 095 €9 854 €---
616 153 €5 841 €3 953 €10 312 €---
716 476 €5 694 €3 806 €10 782 €---
816 805 €5 543 €3 655 €11 262 €---
917 141 €5 386 €3 498 €11 755 €---
1017 484 €5 224 €3 337 €12 260 €---
1117 834 €5 057 €3 170 €12 776 €---
1218 190 €4 885 €2 997 €13 306 €---
1318 554 €4 706 €2 818 €13 848 €---
1418 925 €4 522 €2 634 €14 404 €---
1519 304 €4 331 €2 443 €14 973 €---
1619 690 €4 134 €2 246 €15 556 €---
1720 084 €3 930 €2 042 €16 154 €---
1820 485 €3 720 €1 832 €16 766 €---
1920 895 €3 502 €1 614 €17 393 €---
2021 313 €3 277 €1 389 €18 036 €---
2121 739 €3 045 €1 157 €18 694 €---
2222 174 €2 805 €917 €19 369 €---
2322 617 €2 556 €669 €20 061 €---
2423 070 €2 300 €412 €20 770 €---
2523 531 €2 035 €147 €21 496 €---
TOTAL468 599 €131 130 €66 536 €337 468 €9 275 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 782 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 468 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 630 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 072 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 072 €-2 782 €+5 854 €
2+3 072 €+2 563 €+509 €
3+3 072 €+2 691 €+381 €
4+3 072 €+2 822 €+250 €
5+3 072 €+2 956 €+116 €
6+3 072 €+3 094 €-22 €
7+3 072 €+3 234 €-162 €
8+3 072 €+3 379 €-307 €
9+3 072 €+3 527 €-455 €
10+3 072 €+3 678 €-606 €
11+3 072 €+3 833 €-761 €
12+3 072 €+3 992 €-920 €
13+3 072 €+4 154 €-1 082 €
14+3 072 €+4 321 €-1 249 €
15+3 072 €+4 492 €-1 420 €
16+3 072 €+4 667 €-1 595 €
17+3 072 €+4 846 €-1 774 €
18+3 072 €+5 030 €-1 958 €
19+3 072 €+5 218 €-2 146 €
20+3 072 €+5 411 €-2 339 €
21+3 072 €+5 608 €-2 536 €
22+3 072 €+5 811 €-2 739 €
23+3 072 €+6 018 €-2 946 €
24+3 072 €+6 231 €-3 159 €
25+3 072 €+6 449 €-3 377 €
Total+76 800 €+101 240 €+-24 440 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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