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Appartement à vendre

VilleMulhouse (68)
Surface86.8m²
Coût Total164 442€
Loyer Annuel10 591€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 86.8 m²
Prix au m² : 1 150,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, 3 chambres, Pas de cave, Non meublé

Niché au 3ème et dernier étage d'une résidence calme et parfaitement entretenue rue de Walbach à Mulhouse, cet appartement spacieux vous séduira par ses volumes généreux et son agencement fonctionnel. Le bien est actuellement libre, vous permettant d'emménager selon votre convenance.

Profitez de deux balcons offrant une vue dégagée sur les environs, idéals pour vos moments de détente en extérieur. Ce logement s'accompagne également d'une cave privative et d'un séchoir, des espaces de rangement supplémentaires qui optimiseront votre confort au quotidien.

Que vous soyez une famille en quête d'espace, un couple cherchant un cadre de vie agréable ou un investisseur avisé, cet appartement représente une opportunité à saisir dans un secteur recherché de Mulhouse.

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68200
Coordonnées : 47.742303, 7.318981
Total : 164 442€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 56 550€
Valeur du bien : 156 450€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.8m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 883€/mois
Loyer annuel estimé : 10591€/an
Fourchette totale : 678€ - 1148€/mois
Fourchette annuelle : 8140€ - 13780€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 442€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 862,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 890,76€
Coût de l'assurance :14 388,68€
Taxe foncière : 1 059,09€/an
Soit par mois : 88,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 882,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 950,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 86.8 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 86.8 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes et rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 550 €(651 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 8000€ × 0.5 = 4000€
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 600€ = 5400€, Main d'œuvre: 5400€ × 0.5 = 2700€
  • Eau chaude:10 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 4000€ × 0.5 = 2000€
  • Cuisine:1 625€
    Peinture cuisine: 10 m² × 65€/m² = 650€, Main d'œuvre: 650€ × 0.5 = 325€
  • Salle de bain:975€
    Remplacement robinetterie et peinture: 6 m² × 65€/m² = 390€, Main d'œuvre: 390€ × 0.5 = 195€
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant et peinture: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1800€ × 0.5 = 900€
  • Salon:1 950€
    Peinture salon: 15 m² × 65€/m² = 975€, Main d'œuvre: 975€ × 0.5 = 487.5€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 883 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 591 €/an
Calcul : 883 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 520 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 442 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 059 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 705 €
Revenus locatifs : +10 591 €
Charges déductibles : -63 705 €
Résultat foncier Année 1 : -53 114 €(Déficit de 53 114 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 714 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 155 €/an
Revenus locatifs : +10 591 €
Charges déductibles : -7 155 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 436 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31713.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 591 €63 710 €5 525 €-53 119 €21 400 €31 719 €31 719 €
210 803 €7 013 €5 379 €3 790 €--27 929 €
311 019 €6 861 €5 227 €4 157 €--23 772 €
411 239 €6 704 €5 070 €4 535 €--19 237 €
511 464 €6 542 €4 907 €4 922 €--14 315 €
611 693 €6 374 €4 739 €5 319 €--8 996 €
711 927 €6 200 €4 565 €5 727 €--3 269 €
812 166 €6 020 €4 386 €6 145 €---
912 409 €5 834 €4 199 €6 575 €---
1012 657 €5 642 €4 007 €7 016 €---
1112 910 €5 442 €3 808 €7 468 €---
1213 168 €5 236 €3 602 €7 932 €---
1313 432 €5 023 €3 389 €8 409 €---
1413 700 €4 803 €3 168 €8 898 €---
1513 975 €4 575 €2 940 €9 400 €---
1614 254 €4 339 €2 704 €9 915 €---
1714 539 €4 095 €2 460 €10 444 €---
1814 830 €3 842 €2 207 €10 988 €---
1915 126 €3 581 €1 946 €11 546 €---
2015 429 €3 310 €1 676 €12 119 €---
2115 738 €3 031 €1 396 €12 707 €---
2216 052 €2 742 €1 107 €13 311 €---
2316 373 €2 442 €808 €13 931 €---
2416 701 €2 133 €498 €14 568 €---
2517 035 €1 812 €178 €15 223 €---
TOTAL339 231 €177 307 €79 891 €161 924 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 591 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 224 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 224 €-6 420 €+8 644 €
2+2 224 €0 €+2 224 €
3+2 224 €0 €+2 224 €
4+2 224 €0 €+2 224 €
5+2 224 €0 €+2 224 €
6+2 224 €0 €+2 224 €
7+2 224 €0 €+2 224 €
8+2 224 €+863 €+1 361 €
9+2 224 €+1 972 €+252 €
10+2 224 €+2 105 €+119 €
11+2 224 €+2 240 €-16 €
12+2 224 €+2 380 €-156 €
13+2 224 €+2 523 €-299 €
14+2 224 €+2 669 €-445 €
15+2 224 €+2 820 €-596 €
16+2 224 €+2 975 €-751 €
17+2 224 €+3 133 €-909 €
18+2 224 €+3 296 €-1 072 €
19+2 224 €+3 464 €-1 240 €
20+2 224 €+3 636 €-1 412 €
21+2 224 €+3 812 €-1 588 €
22+2 224 €+3 993 €-1 769 €
23+2 224 €+4 179 €-1 955 €
24+2 224 €+4 370 €-2 146 €
25+2 224 €+4 567 €-2 343 €
Total+55 600 €+48 577 €+7 023 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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