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Maison 4 pièces 160 m²

VilleMontluçon (03)
Surface160m²
Coût Total174 540€
Loyer Annuel15 643€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+249€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 500 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 940,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Traditionnelle de 4 pièces principales

Cet ensemble immobilier comprend une maison divisée en deux logements : l'un avec cuisine ouverte, séjour, salle d'eau, deux chambres et buanderie. L'autre, rénovée et louée, avec séjour, cuisine, deux chambres et salle de bains. Une maison indépendante T2, un garage, une dépendance et un jardin complètent le tout. Honoraires à charge acquéreur : 7.5%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 170-3812 Date de réalisation du diagnostic : 19/05/2026 Prix hors honoraires : 140 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 620 € et 6 290 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.338510, 2.602613
Total : 174 540€
Prix d'acquisition : 150 500€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 162 500€
Frais de notaire : 12 040€
Coût estimé : 12 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1304€/mois
Loyer annuel estimé : 15643€/an
Fourchette totale : 1012€ - 1679€/mois
Fourchette annuelle : 12147€ - 20145€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 11.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 043,1 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 896 €
Prix d'achat :150 500 €
Décote à l'achat :-16 396€ (-9.8%)
Marge achat-revente :-7 644€ (-4.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :873,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 924,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 596,51€
Coût de l'assurance :15 272,25€
Taxe foncière : 1 564,31€/an
Soit par mois : 130,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 303,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 055,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :248,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs des 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 304 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 643 €/an
Calcul : 1 304 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 540 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 564 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 208 €
Revenus locatifs : +15 643 €
Charges déductibles : -20 208 €
Résultat foncier Année 1 : -4 564 €(Déficit de 4 564 €)
Imputable sur revenu global : 4 564 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 208 €/an
Revenus locatifs : +15 643 €
Charges déductibles : -8 208 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 436 €/an
Prix d'achat du bien : 150 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 825 €(65% de 150 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 557 €/an
Calcul : 97 825 € × 3,636% = 3 557 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 643 €20 213 €6 038 €-4 570 €4 570 €--
215 956 €8 055 €5 880 €7 901 €---
316 275 €7 891 €5 716 €8 384 €---
416 601 €7 722 €5 546 €8 879 €---
516 933 €7 546 €5 371 €9 387 €---
617 271 €7 364 €5 189 €9 907 €---
717 617 €7 176 €5 000 €10 441 €---
817 969 €6 981 €4 805 €10 988 €---
918 328 €6 778 €4 603 €11 550 €---
1018 695 €6 569 €4 394 €12 126 €---
1119 069 €6 353 €4 177 €12 716 €---
1219 450 €6 128 €3 953 €13 322 €---
1319 839 €5 896 €3 721 €13 943 €---
1420 236 €5 655 €3 480 €14 581 €---
1520 641 €5 406 €3 231 €15 235 €---
1621 054 €5 148 €2 973 €15 905 €---
1721 475 €4 881 €2 706 €16 594 €---
1821 904 €4 604 €2 429 €17 300 €---
1922 342 €4 318 €2 143 €18 024 €---
2022 789 €4 021 €1 846 €18 768 €---
2123 245 €3 714 €1 539 €19 531 €---
2223 710 €3 395 €1 220 €20 314 €---
2324 184 €3 066 €891 €21 118 €---
2424 668 €2 725 €550 €21 943 €---
2525 161 €2 371 €196 €22 790 €---
TOTAL501 054 €153 977 €87 597 €347 077 €4 570 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 371 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 347 077 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 643 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 285 €-1 371 €+4 656 €
2+3 285 €+2 370 €+915 €
3+3 285 €+2 515 €+770 €
4+3 285 €+2 664 €+621 €
5+3 285 €+2 816 €+469 €
6+3 285 €+2 972 €+313 €
7+3 285 €+3 132 €+153 €
8+3 285 €+3 297 €-12 €
9+3 285 €+3 465 €-180 €
10+3 285 €+3 638 €-353 €
11+3 285 €+3 815 €-530 €
12+3 285 €+3 997 €-712 €
13+3 285 €+4 183 €-898 €
14+3 285 €+4 374 €-1 089 €
15+3 285 €+4 570 €-1 285 €
16+3 285 €+4 772 €-1 487 €
17+3 285 €+4 978 €-1 693 €
18+3 285 €+5 190 €-1 905 €
19+3 285 €+5 407 €-2 122 €
20+3 285 €+5 630 €-2 345 €
21+3 285 €+5 859 €-2 574 €
22+3 285 €+6 094 €-2 809 €
23+3 285 €+6 335 €-3 050 €
24+3 285 €+6 583 €-3 298 €
25+3 285 €+6 837 €-3 552 €
Total+82 125 €+104 123 €+-21 998 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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