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Appartement 4 pièces 89 m²

Bien expiré
VilleRennes (35)
Surface89m²
Coût Total221 725€
Loyer Annuel14 004€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 495 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 960,62 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 89 m²

GUENNO IMMOBILIER MET A VOTRE DISPOSITION EN CONTRAT 'évidence' EXCLUSIVITÉ SECTEUR RENNES SUD

Ce très grand T4 très lumineux dans un secteur calme et bien fréquenté.

Il dispose d'une belle pièce de vie lumineuse avec véranda, de trois grande chambres avec balcons, d'une cuisine entièrement aménagée et équipée et sa loggia, d'une salle de bain et d'un wc séparé.

le plus : Une cave et un parking privatif

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GUENNO IMMOBILIER SAINT HÉLIER GARE

Surface : 89 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/08/2023

Consommation énergie primaire : 193 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 190 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 060 € et 1 450 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35200
Coordonnées : 48.082550, -1.672718
Total : 221 725€
Prix d'acquisition : 174 495€
Travaux : 33 270€
Valeur du bien : 207 765€
Frais de notaire : 13 960€
Coût estimé : 13 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1167€/mois
Loyer annuel estimé : 14004€/an
Fourchette totale : 891€ - 1528€/mois
Fourchette annuelle : 10695€ - 18337€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 725€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 110,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :64,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 174,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 277,28€
Coût de l'assurance :19 400,94€
Taxe foncière : 1 400,40€/an
Soit par mois : 116,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 167,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 291,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 89 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 270 €(374 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 950€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 950€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 600€ = 5400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6 000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 32€/m² = 800€
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 167 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 004 €/an
Calcul : 1 167 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 663 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 725 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 776 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 270 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 110 €
Revenus locatifs : +14 004 €
Charges déductibles : -43 110 €
Résultat foncier Année 1 : -29 106 €(Déficit de 29 106 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 706 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 840 €/an
Revenus locatifs : +14 004 €
Charges déductibles : -9 840 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7705.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 495 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 422 €(65% de 174 495 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 124 €/an
Calcul : 113 422 € × 3,636% = 4 124 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 004 €43 117 €7 670 €-29 113 €21 400 €7 713 €7 713 €
214 284 €9 646 €7 469 €4 638 €--3 075 €
314 570 €9 438 €7 261 €5 132 €---
414 861 €9 222 €7 046 €5 639 €---
515 158 €8 999 €6 823 €6 159 €---
615 462 €8 768 €6 592 €6 694 €---
715 771 €8 529 €6 352 €7 242 €---
816 086 €8 281 €6 104 €7 805 €---
916 408 €8 024 €5 848 €8 384 €---
1016 736 €7 758 €5 582 €8 978 €---
1117 071 €7 483 €5 307 €9 588 €---
1217 412 €7 198 €5 022 €10 214 €---
1317 760 €6 903 €4 727 €10 857 €---
1418 116 €6 597 €4 421 €11 518 €---
1518 478 €6 281 €4 104 €12 197 €---
1618 847 €5 953 €3 777 €12 894 €---
1719 224 €5 614 €3 437 €13 611 €---
1819 609 €5 262 €3 086 €14 347 €---
1920 001 €4 898 €2 722 €15 103 €---
2020 401 €4 521 €2 345 €15 880 €---
2120 809 €4 131 €1 954 €16 678 €---
2221 225 €3 727 €1 550 €17 499 €---
2321 650 €3 308 €1 132 €18 342 €---
2422 083 €2 874 €698 €19 208 €---
2522 525 €2 426 €249 €20 099 €---
TOTAL448 551 €198 958 €111 277 €249 593 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 593 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 004 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 941 €-6 420 €+9 361 €
2+2 941 €0 €+2 941 €
3+2 941 €+617 €+2 324 €
4+2 941 €+1 692 €+1 249 €
5+2 941 €+1 848 €+1 093 €
6+2 941 €+2 008 €+933 €
7+2 941 €+2 173 €+768 €
8+2 941 €+2 342 €+599 €
9+2 941 €+2 515 €+426 €
10+2 941 €+2 693 €+248 €
11+2 941 €+2 876 €+65 €
12+2 941 €+3 064 €-123 €
13+2 941 €+3 257 €-316 €
14+2 941 €+3 455 €-514 €
15+2 941 €+3 659 €-718 €
16+2 941 €+3 868 €-927 €
17+2 941 €+4 083 €-1 142 €
18+2 941 €+4 304 €-1 363 €
19+2 941 €+4 531 €-1 590 €
20+2 941 €+4 764 €-1 823 €
21+2 941 €+5 003 €-2 062 €
22+2 941 €+5 250 €-2 309 €
23+2 941 €+5 503 €-2 562 €
24+2 941 €+5 763 €-2 822 €
25+2 941 €+6 030 €-3 089 €
Total+73 525 €+74 878 €+-1 353 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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