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Appartement F4 - PONTORSON

Bien expiré
VillePontorson (50)
Surface77m²
Coût Total150 900€
Loyer Annuel7 718€
Rentabilité5.11%
Cashflow/mois-431€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 038,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

HEUDES-LAINE IMMOBILIER vous présente un appartement situé dans une copropriété de quatre bâtiments, au calme dans une impasse et composé comme suit : Au 4ème étage sans ascenseur : entrée avec placard, séjour, salon, cuisine indépendante aménagée et équipée, deux chambres, salle de bains et WC. Balcon et cave complètent ce lot. Chauffage collectif. Envie d'en savoir plus sur ce bien ? Rendez-vous dans notre agence HEUDES-LAINE Immobilier - SAINT-JAMES ou par téléphone au 02.33.89.55.10. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Copropriété de 72 lots - dont 36 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2500.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/279407.pdf

Ville : Pontorson
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50170
Coordonnées : 48.547262, -1.509355
Total : 150 900€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 64 500€
Valeur du bien : 144 500€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.30€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 643€/mois
Loyer annuel estimé : 7718€/an
Fourchette totale : 485€ - 853€/mois
Fourchette annuelle : 5821€ - 10235€/an
Rentabilité brute :5.11%
Fourchette de rentabilité :3.86% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 066,67 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 133 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-2 133€ (-2.6%)
Marge achat-revente :-68 767€ (-83.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 801,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 461,31€
Coût de l'assurance :13 203,75€
Taxe foncière : 771,84€/an
Soit par mois : 64,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,33€/mois
Soit par an : 2 499,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 643,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 074,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-431,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif moderne et performant pour remplacer le chauffage collectif ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 77 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir le salon
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - nécessité de garantir la sécurité et la fonctionnalité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 500 €(838 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€/m² × 6m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Rafraîchissement léger salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pontorson (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 718 €/an
Calcul : 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 528 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 772 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 500 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 560 €
Revenus locatifs : +7 718 €
Charges déductibles : -73 560 €
Résultat foncier Année 1 : -65 842 €(Déficit de 65 842 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 442 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 060 €/an
Revenus locatifs : +7 718 €
Charges déductibles : -9 060 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 342 €/an(Déficit de 1 342 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44441.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 718 €73 565 €5 265 €-65 847 €21 400 €44 447 €44 447 €
27 873 €8 928 €5 128 €-1 055 €1 055 €-44 447 €
38 030 €8 785 €4 986 €-755 €755 €-44 447 €
48 191 €8 638 €4 838 €-447 €447 €-44 447 €
58 355 €8 485 €4 685 €-131 €131 €-44 447 €
68 522 €8 327 €4 527 €195 €--44 252 €
78 692 €8 163 €4 363 €529 €--43 723 €
88 866 €7 994 €4 194 €872 €--42 851 €
99 043 €7 818 €4 018 €1 226 €--41 625 €
109 224 €7 636 €3 836 €1 589 €--40 036 €
119 409 €7 447 €3 647 €1 962 €--38 075 €
129 597 €7 252 €3 452 €2 345 €---
139 789 €7 049 €3 249 €2 740 €---
149 985 €6 839 €3 039 €3 145 €---
1510 184 €6 622 €2 822 €3 562 €---
1610 388 €6 397 €2 597 €3 991 €---
1710 596 €6 164 €2 364 €4 432 €---
1810 808 €5 923 €2 123 €4 885 €---
1911 024 €5 672 €1 872 €5 351 €---
2011 244 €5 413 €1 613 €5 831 €---
2111 469 €5 145 €1 345 €6 324 €---
2211 699 €4 867 €1 067 €6 832 €---
2311 933 €4 579 €779 €7 354 €---
2412 171 €4 281 €481 €7 891 €---
2512 415 €3 971 €172 €8 443 €---
TOTAL247 224 €235 960 €76 461 €11 264 €23 788 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 136 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 11 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 718 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 621 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 621 €-6 420 €+8 041 €
2+1 621 €-316 €+1 937 €
3+1 621 €-227 €+1 848 €
4+1 621 €-134 €+1 755 €
5+1 621 €-39 €+1 660 €
6+1 621 €0 €+1 621 €
7+1 621 €0 €+1 621 €
8+1 621 €0 €+1 621 €
9+1 621 €0 €+1 621 €
10+1 621 €0 €+1 621 €
11+1 621 €0 €+1 621 €
12+1 621 €+704 €+917 €
13+1 621 €+822 €+799 €
14+1 621 €+944 €+677 €
15+1 621 €+1 069 €+552 €
16+1 621 €+1 197 €+424 €
17+1 621 €+1 330 €+291 €
18+1 621 €+1 466 €+155 €
19+1 621 €+1 605 €+16 €
20+1 621 €+1 749 €-128 €
21+1 621 €+1 897 €-276 €
22+1 621 €+2 050 €-429 €
23+1 621 €+2 206 €-585 €
24+1 621 €+2 367 €-746 €
25+1 621 €+2 533 €-912 €
Total+40 525 €+14 802 €+25 723 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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