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Maison 7 pièces 132 m²

VilleRomorantin-Lanthenay (41)
Surface132m²
Coût Total168 020€
Loyer Annuel14 005€
Rentabilité8.34%
Cashflow/mois+161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 500 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 814,39 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 132 m²

En EXCLUSIVITE dans votre AGENCE STEPHANE PLAZA IMMOBILIER de ROMORANTIN venez découvrir cette maison de caractére des années 30 située à quelques minutes à pied du centre-ville de ROMORANTIN. Au rez-de-chaussée, une entrée lumineuse avec de jolies carreaux de ciments dessert un séjour et un salon (possibilité d'ouvrir pour avoir une grande piéce de vie), une cuisine , une chambre et un WC. A l'étage un palier dessert 4 chambres et une salle d'eau. Un cellier et une cave sous partie complétent cette jolie maison. En exterieur vous profiterez d'un atelier et d'un garage. Une seule mission s'offre à vous, venir visiter afin de découvrir tout son charme et son potentiel évolutif. Contactez Christophe GAUTIER votre conseiller STEPHANE PLAZA IMMOBILIER au [Coordonnées masquées] ou au [Coordonnées masquées].

Surface : 132 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/09/2026

Consommation énergie primaire : 273 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 170 € et 4 290 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Romorantin-Lanthenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.345310, 1.769890
Total : 168 020€
Prix d'acquisition : 107 500€
Travaux : 51 920€
Valeur du bien : 159 420€
Frais de notaire : 8 600€
Coût estimé : 8 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1167€/mois
Loyer annuel estimé : 14005€/an
Fourchette totale : 951€ - 1431€/mois
Fourchette annuelle : 11418€ - 17178€/an
Rentabilité brute :8.34%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 382 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 424 €
Prix d'achat :107 500 €
Décote à l'achat :-74 924€ (-41.1%)
Marge achat-revente :14 404€ (7.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :822,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :67,21€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 889,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 683,02€
Coût de l'assurance :20 162,40€
Taxe foncière : 1 400,48€/an
Soit par mois : 116,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 167,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 006,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture, réparation des murs et rafraîchissement général
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 920 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:7 920€
    Isolation des combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 900€ = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:6 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salon:1 200€
    Rénovation salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement chambre:600€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:4 800€
    Rénovation 4 chambres: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 167 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 005 €/an
Calcul : 1 167 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 456 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 020 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 806 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 583 €
Revenus locatifs : +14 005 €
Charges déductibles : -59 583 €
Résultat foncier Année 1 : -45 579 €(Déficit de 45 579 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 179 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 663 €/an
Revenus locatifs : +14 005 €
Charges déductibles : -7 663 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 341 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24178.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 875 €(65% de 107 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 541 €/an
Calcul : 69 875 € × 3,636% = 2 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 005 €59 589 €5 462 €-45 584 €21 400 €24 184 €24 184 €
214 285 €7 522 €5 315 €6 763 €--17 421 €
314 571 €7 370 €5 163 €7 201 €--10 220 €
414 862 €7 212 €5 005 €7 650 €--2 570 €
515 159 €7 050 €4 843 €8 109 €---
615 462 €6 882 €4 675 €8 580 €---
715 772 €6 709 €4 502 €9 063 €---
816 087 €6 529 €4 322 €9 558 €---
916 409 €6 344 €4 137 €10 065 €---
1016 737 €6 153 €3 946 €10 584 €---
1117 072 €5 955 €3 748 €11 117 €---
1217 413 €5 751 €3 544 €11 663 €---
1317 761 €5 539 €3 332 €12 222 €---
1418 117 €5 321 €3 114 €12 796 €---
1518 479 €5 095 €2 888 €13 384 €---
1618 849 €4 862 €2 655 €13 986 €---
1719 226 €4 621 €2 414 €14 604 €---
1819 610 €4 372 €2 165 €15 238 €---
1920 002 €4 115 €1 908 €15 887 €---
2020 402 €3 849 €1 642 €16 553 €---
2120 810 €3 574 €1 368 €17 236 €---
2221 227 €3 291 €1 084 €17 936 €---
2321 651 €2 997 €790 €18 654 €---
2422 084 €2 694 €487 €19 390 €---
2522 526 €2 381 €174 €20 145 €---
TOTAL448 576 €185 777 €78 683 €262 799 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 799 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 005 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 941 €-6 420 €+9 361 €
2+2 941 €0 €+2 941 €
3+2 941 €0 €+2 941 €
4+2 941 €0 €+2 941 €
5+2 941 €+1 662 €+1 279 €
6+2 941 €+2 574 €+367 €
7+2 941 €+2 719 €+222 €
8+2 941 €+2 867 €+74 €
9+2 941 €+3 019 €-78 €
10+2 941 €+3 175 €-234 €
11+2 941 €+3 335 €-394 €
12+2 941 €+3 499 €-558 €
13+2 941 €+3 667 €-726 €
14+2 941 €+3 839 €-898 €
15+2 941 €+4 015 €-1 074 €
16+2 941 €+4 196 €-1 255 €
17+2 941 €+4 381 €-1 440 €
18+2 941 €+4 571 €-1 630 €
19+2 941 €+4 766 €-1 825 €
20+2 941 €+4 966 €-2 025 €
21+2 941 €+5 171 €-2 230 €
22+2 941 €+5 381 €-2 440 €
23+2 941 €+5 596 €-2 655 €
24+2 941 €+5 817 €-2 876 €
25+2 941 €+6 044 €-3 103 €
Total+73 525 €+78 840 €+-5 315 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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