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Vends T5 - 95m² - Fleury-les-Aubrais 45400

Bien expiré
VilleFleury-les-Aubrais (45)
Surface95m²
Coût Total207 240€
Loyer Annuel13 327€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 452,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcony

Iad France - Florence Limousi vous propose : Appartement T5 Lumineux avec Balcon - Rénové - Fleury-les-Aubrais

A proximité des commerces et de la mairie de Fleury-les-Aubrais, venez découvrir cet appartement situé au 6ème étage avec ascenseur d’une résidence de 7 niveaux. Ce logement chaleureux…

Ville : Fleury-les-Aubrais
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45400
Total : 207 240€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 58 200€
Valeur du bien : 196 200€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 11.69€/m²/mois
Fourchette : 9.78€ - 13.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1111€/mois
Loyer annuel estimé : 13327€/an
Fourchette totale : 929€ - 1327€/mois
Fourchette annuelle : 11154€ - 15923€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 024,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :60,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 084,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 020,81€
Coût de l'assurance :18 133,50€
Taxe foncière : 1 332,66€/an
Soit par mois : 111,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 110,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 195,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 200 €(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres × 3000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fleury-les-Aubrais (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 111 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 327 €/an
Calcul : 1 111 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 915 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 240 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 725 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 173 €
Revenus locatifs : +13 327 €
Charges déductibles : -67 173 €
Résultat foncier Année 1 : -53 847 €(Déficit de 53 847 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 447 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 973 €/an
Revenus locatifs : +13 327 €
Charges déductibles : -8 973 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 353 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32446.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 327 €67 180 €6 922 €-53 853 €21 400 €32 453 €32 453 €
213 593 €8 796 €6 738 €4 797 €--27 656 €
313 865 €8 605 €6 547 €5 260 €--22 396 €
414 142 €8 408 €6 350 €5 734 €--16 662 €
514 425 €8 204 €6 146 €6 221 €--10 441 €
614 714 €7 993 €5 935 €6 720 €--3 721 €
715 008 €7 775 €5 717 €7 233 €---
815 308 €7 549 €5 491 €7 759 €---
915 614 €7 316 €5 258 €8 298 €---
1015 926 €7 074 €5 016 €8 852 €---
1116 245 €6 825 €4 767 €9 420 €---
1216 570 €6 567 €4 509 €10 003 €---
1316 901 €6 299 €4 241 €10 602 €---
1417 239 €6 023 €3 965 €11 216 €---
1517 584 €5 737 €3 679 €11 847 €---
1617 936 €5 442 €3 384 €12 494 €---
1718 295 €5 136 €3 078 €13 159 €---
1818 660 €4 820 €2 762 €13 841 €---
1919 034 €4 493 €2 435 €14 541 €---
2019 414 €4 154 €2 096 €15 260 €---
2119 803 €3 804 €1 746 €15 998 €---
2220 199 €3 442 €1 384 €16 756 €---
2320 603 €3 068 €1 010 €17 535 €---
2421 015 €2 681 €623 €18 334 €---
2521 435 €2 280 €222 €19 155 €---
TOTAL426 854 €209 671 €100 021 €217 183 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 183 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 327 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 799 €-6 420 €+9 219 €
2+2 799 €0 €+2 799 €
3+2 799 €0 €+2 799 €
4+2 799 €0 €+2 799 €
5+2 799 €0 €+2 799 €
6+2 799 €0 €+2 799 €
7+2 799 €+1 054 €+1 745 €
8+2 799 €+2 328 €+471 €
9+2 799 €+2 489 €+310 €
10+2 799 €+2 656 €+143 €
11+2 799 €+2 826 €-27 €
12+2 799 €+3 001 €-202 €
13+2 799 €+3 181 €-382 €
14+2 799 €+3 365 €-566 €
15+2 799 €+3 554 €-755 €
16+2 799 €+3 748 €-949 €
17+2 799 €+3 948 €-1 149 €
18+2 799 €+4 152 €-1 353 €
19+2 799 €+4 362 €-1 563 €
20+2 799 €+4 578 €-1 779 €
21+2 799 €+4 800 €-2 001 €
22+2 799 €+5 027 €-2 228 €
23+2 799 €+5 260 €-2 461 €
24+2 799 €+5 500 €-2 701 €
25+2 799 €+5 746 €-2 947 €
Total+69 975 €+65 155 €+4 820 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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