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Détails du bien

Bien expiré
VilleSurgères (17)
Surface70
Coût Total120 850
Loyer Annuel8 131
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-29
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 95 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 357,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Fiche Id-SLG179056 : Au centre de Surgères Maison de ville avec locataire en place comprenant séjour cuisine - à l'étage deux chambres - salle d'eau et WCpetite cour ferméMENUISERIES PVC - Salle d'eau rénovée Idéal INVESTISSEURHonoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D - Classe climat B Montant estimé des dé penses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1200.00 euros et 1400.00 euros sur les années 2021 - 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. V RCP 0000022010084204

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 95000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 15/10/2025 - Classe-Energie D : 246 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1200 et 1400 Euros - Affaire suivie par Mr Bertrand BOISSINOT (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Saint Jean D'angely - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)
Ville : Surgères
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17700
Total : 120 850
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 18 250
Valeur du bien : 113 250
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.66€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 678€/mois
Loyer annuel estimé : 8131€/an
Fourchette totale : 536€ - 856€/mois
Fourchette annuelle : 6434€ - 10274€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :35,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 638,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 068,28
Coût de l'assurance :10 574,37
Taxe foncière : 813,05€/an
Soit par mois : 67,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 677,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 706,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et joints
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 250(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et pose)
  • Salle de bain:250
    Peinture salle de bain: 5 m² × 50€/m² = 250€ (incluant matériel et pose)
  • Cuisine:9 000
    Cuisine équipée complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant matériel et pose)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant matériel et pose)
  • Chambres - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériel et pose)
  • Salon:3 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant matériel et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Surgères (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 678 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 131 €/an
Calcul : 678 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 850 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 813 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 627
Revenus locatifs : +8 131
Charges déductibles : -23 627
Résultat foncier Année 1 : -15 496(Déficit de 15 496 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 796
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 377 €/an
Revenus locatifs : +8 131
Charges déductibles : -5 377
Résultat foncier Années 2+ : 2 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4796.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 13123 6314 145-15 50010 700 €4 800 €4 800 €
28 2935 2724 0363 022--1 779 €
38 4595 1593 9233 300---
48 6285 0423 8063 586---
58 8014 9213 6853 880---
68 9774 7963 5604 181---
79 1564 6663 4304 490---
89 3394 5323 2964 808---
99 5264 3933 1575 133---
109 7174 2493 0135 468---
119 9114 1002 8645 811---
1210 1093 9462 7106 163---
1310 3113 7862 5506 525---
1410 5183 6212 3856 897---
1510 7283 4502 2147 278---
1610 9433 2732 0377 670---
1711 1613 0901 8548 072---
1811 3852 9001 6648 485---
1911 6122 7031 4678 909---
2011 8452 5001 2649 345---
2112 0822 2891 0539 792---
2212 3232 07183510 252---
2312 5701 84661010 724---
2412 8211 61237611 209---
2513 0771 37013411 707---
TOTAL260 423109 21960 068151 20410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 204
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 707 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 707-3 210+4 917
2+1 7070+1 707
3+1 707+456+1 251
4+1 707+1 076+631
5+1 707+1 164+543
6+1 707+1 254+453
7+1 707+1 347+360
8+1 707+1 442+265
9+1 707+1 540+167
10+1 707+1 640+67
11+1 707+1 743-36
12+1 707+1 849-142
13+1 707+1 958-251
14+1 707+2 069-362
15+1 707+2 183-476
16+1 707+2 301-594
17+1 707+2 422-715
18+1 707+2 545-838
19+1 707+2 673-966
20+1 707+2 803-1 096
21+1 707+2 938-1 231
22+1 707+3 076-1 369
23+1 707+3 217-1 510
24+1 707+3 363-1 656
25+1 707+3 512-1 805
Total+42 675+45 361+-2 686
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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