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Détails du bien

Bien expiré
VilleSurgères (17)
Surface70m²
Coût Total120 850€
Loyer Annuel8 131€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 95 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 357,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Fiche Id-SLG179056 : Au centre de Surgères Maison de ville avec locataire en place comprenant séjour cuisine - à l'étage deux chambres - salle d'eau et WCpetite cour ferméMENUISERIES PVC - Salle d'eau rénovée Idéal INVESTISSEURHonoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D - Classe climat B Montant estimé des dé penses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1200.00 euros et 1400.00 euros sur les années 2021 - 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. V RCP 0000022010084204

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 95000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 15/10/2025 - Classe-Energie D : 246 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1200 et 1400 Euros - Affaire suivie par Mr Bertrand BOISSINOT (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Saint Jean D'angely - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)
Ville : Surgères
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17700
Total : 120 850€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 18 250€
Valeur du bien : 113 250€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.66€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 678€/mois
Loyer annuel estimé : 8131€/an
Fourchette totale : 536€ - 856€/mois
Fourchette annuelle : 6434€ - 10274€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :35,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 638,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 068,28€
Coût de l'assurance :10 574,37€
Taxe foncière : 813,05€/an
Soit par mois : 67,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 677,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 706,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et joints
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 250 €(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et pose)
  • Salle de bain:250€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 50€/m² = 250€ (incluant matériel et pose)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine équipée complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant matériel et pose)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant matériel et pose)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériel et pose)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant matériel et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Surgères (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 678 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 131 €/an
Calcul : 678 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 850 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 813 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 627 €
Revenus locatifs : +8 131 €
Charges déductibles : -23 627 €
Résultat foncier Année 1 : -15 496 €(Déficit de 15 496 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 796 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 377 €/an
Revenus locatifs : +8 131 €
Charges déductibles : -5 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4796.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 131 €23 631 €4 145 €-15 500 €10 700 €4 800 €4 800 €
28 293 €5 272 €4 036 €3 022 €--1 779 €
38 459 €5 159 €3 923 €3 300 €---
48 628 €5 042 €3 806 €3 586 €---
58 801 €4 921 €3 685 €3 880 €---
68 977 €4 796 €3 560 €4 181 €---
79 156 €4 666 €3 430 €4 490 €---
89 339 €4 532 €3 296 €4 808 €---
99 526 €4 393 €3 157 €5 133 €---
109 717 €4 249 €3 013 €5 468 €---
119 911 €4 100 €2 864 €5 811 €---
1210 109 €3 946 €2 710 €6 163 €---
1310 311 €3 786 €2 550 €6 525 €---
1410 518 €3 621 €2 385 €6 897 €---
1510 728 €3 450 €2 214 €7 278 €---
1610 943 €3 273 €2 037 €7 670 €---
1711 161 €3 090 €1 854 €8 072 €---
1811 385 €2 900 €1 664 €8 485 €---
1911 612 €2 703 €1 467 €8 909 €---
2011 845 €2 500 €1 264 €9 345 €---
2112 082 €2 289 €1 053 €9 792 €---
2212 323 €2 071 €835 €10 252 €---
2312 570 €1 846 €610 €10 724 €---
2412 821 €1 612 €376 €11 209 €---
2513 077 €1 370 €134 €11 707 €---
TOTAL260 423 €109 219 €60 068 €151 204 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 204 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 707 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 707 €-3 210 €+4 917 €
2+1 707 €0 €+1 707 €
3+1 707 €+456 €+1 251 €
4+1 707 €+1 076 €+631 €
5+1 707 €+1 164 €+543 €
6+1 707 €+1 254 €+453 €
7+1 707 €+1 347 €+360 €
8+1 707 €+1 442 €+265 €
9+1 707 €+1 540 €+167 €
10+1 707 €+1 640 €+67 €
11+1 707 €+1 743 €-36 €
12+1 707 €+1 849 €-142 €
13+1 707 €+1 958 €-251 €
14+1 707 €+2 069 €-362 €
15+1 707 €+2 183 €-476 €
16+1 707 €+2 301 €-594 €
17+1 707 €+2 422 €-715 €
18+1 707 €+2 545 €-838 €
19+1 707 €+2 673 €-966 €
20+1 707 €+2 803 €-1 096 €
21+1 707 €+2 938 €-1 231 €
22+1 707 €+3 076 €-1 369 €
23+1 707 €+3 217 €-1 510 €
24+1 707 €+3 363 €-1 656 €
25+1 707 €+3 512 €-1 805 €
Total+42 675 €+45 361 €+-2 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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