Maison à vendre

Bien expiré

VilleTulle (19)

Surface111.5m²

Coût Total154 820€

Loyer Annuel11 578€

Rentabilité7.48%

Cashflow/mois+56€

Prix : 91 500 €

Surface : 111.5 m²

Prix au m² : 820,63 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 5

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Située au coeur de la ville, cette bâtisse propose 3 appartements refaits en 2024 (deux t1 bis et un duplex T2 bis). Chaque appartement dispose d'un espace cuisine, une espace de vie/coin nuit et une salle d'eau/wc. Chauffage au gaz de ville pour les trois appartements, tableaux électriques refaits, double vitrage bois, travaux d'isolation effectués. Son plus, elle dispose d'un garage et d'une cave. Mode de chauffage au gaz à revoir. Facilité de stationnement à proximité immédiate avec un parking publicI. Contactez votre agence de Tulle afin d'organiser des visites !

Ville : Tulle

Département : Corrèze

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 19000

Coordonnées : 45.265065, 1.768447

Total : 154 820€

Prix d'acquisition : 91 500€

Travaux : 56 000€

Valeur du bien : 147 500€

Frais de notaire : 7 320€

Coût estimé : 7 320€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 111.5m²

Loyer prédit : 8.65€/m²/mois

Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois

Loyer total estimé : 965€/mois

Loyer annuel estimé : 11578€/an

Fourchette totale : 759€ - 1226€/mois

Fourchette annuelle : 9110€ - 14714€/an

Rentabilité brute :7.48%

Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.50%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 087,78 €/m²

Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :121 287 €

Prix d'achat :91 500 €

Décote à l'achat :-29 787€ (-24.6%)

Marge achat-revente :-33 533€ (-27.7%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :154 820€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,79€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.40%

Assurance emprunteur :45,16€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 811,94€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 216,11€

Coût de l'assurance :13 546,75€

Taxe foncière : 1 157,77€/an

Soit par mois : 96,48€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 964,81€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 908,42€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :56,38€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 197 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Remplacement du système de chauffage au gaz par une pompe à chaleur air/eau

Quantité: 1 système pour 111.5 m²

Raison: DPE D - Maison - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC

Quantité: 1 salle de bain

Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)

Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire

Quantité: cuisine complète (environ 20 m² total)

Raison: État 3.5/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

Électricité généraleOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'ensemble de la maison

Quantité: 1 maison

Raison: DPE D - Maison - Assurer la sécurité électrique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 000 €(502 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:24 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
Salle de bain:11 500€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€, Main d'œuvre: 500€ = 5500€
Chambres:6 300€
Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 900€ = 3600€
Cuisine:3 000€
Peinture cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité mise aux normes: 800€, Main d'œuvre: 200€ = 1600€
Électricité générale:11 200€
Mise aux normes électricité: 100 m² × 100€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€ = 1200€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 965 €/mois

Revenus locatifs annuels : 11 578 €/an

Calcul : 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 197 €/an

Base de calcul : Emprunt de 154 820 € à 3.40% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 542 €/an

Calcul : 45 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 158 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 000 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 897 €

Revenus locatifs : +11 578 €

Charges déductibles : -62 897 €

Résultat foncier Année 1 : -51 319 €(Déficit de 51 319 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 29 919 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 897 €/an

Revenus locatifs : +11 578 €

Charges déductibles : -6 897 €

Résultat foncier Années 2+ : 4 681 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29918.89 € reporté.

Prix d'achat du bien : 91 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 59 475 €(65% de 91 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 163 €/an

Calcul : 59 475 € × 3,636% = 2 163 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	11 578 €	62 902 €	5 202 €	-51 324 €	21 400 €	29 924 €	29 924 €
2	11 809 €	6 763 €	5 064 €	5 046 €	-	-	24 878 €
3	12 045 €	6 621 €	4 921 €	5 425 €	-	-	19 453 €
4	12 286 €	6 473 €	4 773 €	5 814 €	-	-	13 640 €
5	12 532 €	6 320 €	4 620 €	6 212 €	-	-	7 427 €
6	12 783 €	6 162 €	4 462 €	6 621 €	-	-	806 €
7	13 038 €	5 998 €	4 298 €	7 040 €	-	-	-
8	13 299 €	5 829 €	4 129 €	7 471 €	-	-	-
9	13 565 €	5 653 €	3 954 €	7 912 €	-	-	-
10	13 836 €	5 472 €	3 773 €	8 364 €	-	-	-
11	14 113 €	5 285 €	3 585 €	8 828 €	-	-	-
12	14 395 €	5 091 €	3 391 €	9 305 €	-	-	-
13	14 683 €	4 890 €	3 190 €	9 793 €	-	-	-
14	14 977 €	4 682 €	2 983 €	10 295 €	-	-	-
15	15 277 €	4 468 €	2 768 €	10 809 €	-	-	-
16	15 582 €	4 246 €	2 546 €	11 337 €	-	-	-
17	15 894 €	4 016 €	2 316 €	11 878 €	-	-	-
18	16 212 €	3 778 €	2 078 €	12 434 €	-	-	-
19	16 536 €	3 532 €	1 832 €	13 004 €	-	-	-
20	16 867 €	3 277 €	1 578 €	13 589 €	-	-	-
21	17 204 €	3 014 €	1 314 €	14 190 €	-	-	-
22	17 548 €	2 742 €	1 042 €	14 806 €	-	-	-
23	17 899 €	2 460 €	760 €	15 439 €	-	-	-
24	18 257 €	2 168 €	469 €	16 088 €	-	-	-
25	18 622 €	1 867 €	167 €	16 755 €	-	-	-
TOTAL	370 837 €	173 707 €	75 216 €	197 130 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 130 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 578 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 431 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 431 €	-6 420 €	+8 851 €
2	+2 431 €	0 €	+2 431 €
3	+2 431 €	0 €	+2 431 €
4	+2 431 €	0 €	+2 431 €
5	+2 431 €	0 €	+2 431 €
6	+2 431 €	0 €	+2 431 €
7	+2 431 €	+1 870 €	+561 €
8	+2 431 €	+2 241 €	+190 €
9	+2 431 €	+2 374 €	+57 €
10	+2 431 €	+2 509 €	-78 €
11	+2 431 €	+2 649 €	-218 €
12	+2 431 €	+2 791 €	-360 €
13	+2 431 €	+2 938 €	-507 €
14	+2 431 €	+3 088 €	-657 €
15	+2 431 €	+3 243 €	-812 €
16	+2 431 €	+3 401 €	-970 €
17	+2 431 €	+3 563 €	-1 132 €
18	+2 431 €	+3 730 €	-1 299 €
19	+2 431 €	+3 901 €	-1 470 €
20	+2 431 €	+4 077 €	-1 646 €
21	+2 431 €	+4 257 €	-1 826 €
22	+2 431 €	+4 442 €	-2 011 €
23	+2 431 €	+4 632 €	-2 201 €
24	+2 431 €	+4 827 €	-2 396 €
25	+2 431 €	+5 027 €	-2 596 €
Total	+60 775 €	+59 139 €	+1 636 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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