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Maison à vendre

VilleCastelsarrasin (82)
Surface190m²
Coût Total231 600€
Loyer Annuel22 265€
Rentabilité9.61%
Cashflow/mois+468€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 052,63 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 5 chambres, 5 parkings: 4 boxs de stationnement, Garage, Terrasse, Piscine, Pas de balcon, Non meublé

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie C, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1730.00 euros et 2400.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller We Invest France : Sylvia Leclancher Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 828 215 590 MONTAUBAN. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Castelsarrasin
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Coordonnées : 44.033760, 1.104909
Total : 231 600€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 15 600€
Valeur du bien : 215 600€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 8.07€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1855€/mois
Loyer annuel estimé : 22265€/an
Fourchette totale : 1533€ - 2245€/mois
Fourchette annuelle : 18399€ - 26943€/an
Rentabilité brute :9.61%
Fourchette de rentabilité :7.94% - 11.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :237 500 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-37 500€ (-15.8%)
Marge achat-revente :5 900€ (2.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 134,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :67,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 202,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 825,30€
Coût de l'assurance :20 265,00€
Taxe foncière : 2 226,50€/an
Soit par mois : 185,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 855,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 387,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :467,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 122 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - signes d'usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 600 €(82 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 24€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelsarrasin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 265 €/an
Calcul : 1 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 811 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 226 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 181 €
Revenus locatifs : +22 265 €
Charges déductibles : -26 181 €
Résultat foncier Année 1 : -3 916 €(Déficit de 3 916 €)
Imputable sur revenu global : 3 916 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 581 €/an
Revenus locatifs : +22 265 €
Charges déductibles : -10 581 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 684 €/an
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 265 €26 189 €7 552 €-3 924 €3 924 €--
222 710 €10 385 €7 348 €12 325 €---
323 164 €10 175 €7 138 €12 989 €---
423 628 €9 958 €6 921 €13 669 €---
524 100 €9 734 €6 697 €14 366 €---
624 582 €9 502 €6 465 €15 080 €---
725 074 €9 263 €6 226 €15 811 €---
825 575 €9 015 €5 978 €16 560 €---
926 087 €8 759 €5 722 €17 328 €---
1026 609 €8 495 €5 457 €18 114 €---
1127 141 €8 221 €5 184 €18 920 €---
1227 684 €7 939 €4 902 €19 745 €---
1328 237 €7 647 €4 610 €20 591 €---
1428 802 €7 345 €4 308 €21 457 €---
1529 378 €7 033 €3 996 €22 345 €---
1629 966 €6 711 €3 673 €23 255 €---
1730 565 €6 377 €3 340 €24 188 €---
1831 176 €6 033 €2 996 €25 143 €---
1931 800 €5 677 €2 640 €26 123 €---
2032 436 €5 310 €2 272 €27 126 €---
2133 085 €4 929 €1 892 €28 155 €---
2233 746 €4 537 €1 500 €29 210 €---
2334 421 €4 131 €1 094 €30 291 €---
2435 110 €3 711 €674 €31 399 €---
2535 812 €3 277 €240 €32 534 €---
TOTAL713 153 €200 353 €108 825 €512 801 €3 924 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 177 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 512 801 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 265 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 676 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 676 €-1 177 €+5 853 €
2+4 676 €+3 697 €+979 €
3+4 676 €+3 897 €+779 €
4+4 676 €+4 101 €+575 €
5+4 676 €+4 310 €+366 €
6+4 676 €+4 524 €+152 €
7+4 676 €+4 743 €-67 €
8+4 676 €+4 968 €-292 €
9+4 676 €+5 198 €-522 €
10+4 676 €+5 434 €-758 €
11+4 676 €+5 676 €-1 000 €
12+4 676 €+5 924 €-1 248 €
13+4 676 €+6 177 €-1 501 €
14+4 676 €+6 437 €-1 761 €
15+4 676 €+6 704 €-2 028 €
16+4 676 €+6 977 €-2 301 €
17+4 676 €+7 256 €-2 580 €
18+4 676 €+7 543 €-2 867 €
19+4 676 €+7 837 €-3 161 €
20+4 676 €+8 138 €-3 462 €
21+4 676 €+8 447 €-3 771 €
22+4 676 €+8 763 €-4 087 €
23+4 676 €+9 087 €-4 411 €
24+4 676 €+9 420 €-4 744 €
25+4 676 €+9 760 €-5 084 €
Total+116 900 €+153 840 €+-36 940 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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