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Appartement 4 pièces 78 m²

VillePuy-en-Velay (43)
Surface78
Coût Total133 010
Loyer Annuel7 492
Rentabilité5.63%
Cashflow/mois-361
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 025,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 78 m² - T4 LE PUY EN VELAY

Dans résidence sécurisée située 32 RUE DE VIENNE IMMEUBLE SAINT JEAN, Appartement Type 4 de 78 m2 au rez-de-chaussée comprenant une cuisine séparée, un séjour, 3 chambres, sdb, WC. Prix : 80 000 € Ascenseur : Non Garage et Grenier Mode de chauffage Collectif gaz et eau froide Collectif Vendu avec garage et cave Montant des charges de l'année en cours 2600 € comprenant chauffage, eau chaude, entretien d'immeuble. DPE E soit 270 kWh/m²/an - GES E soit 55 CO2/m²/an Copropriété de 57 Lots lots dont 19 logements En procédure de redressement, d'administration provisoire ou de plan de sauvegarde (a indiquer qu'en cas d'existence) ) Pas de frais d'agence Remise des offres par mail au plus tard le 18/05 à 12h - préciser mode de financement et joindre simulation bancaire - Renseignements et visite sur rendez-vous auprès de Serenis [Coordonnées masquées] MAIL : [Coordonnées masquées] Référence du logement à rappeler 400917 Priorité des offres conformément aux dispositions de l'article L443-11 du CCH relatif aux ventes de logements sociaux. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 400917 Date de réalisation du diagnostic : 03/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 710 € et 2 360 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Coordonnées : 45.046050, 3.887036
Total : 133 010
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 46 610
Valeur du bien : 126 610
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 624€/mois
Loyer annuel estimé : 7492€/an
Fourchette totale : 475€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 5701€ - 9846€/an
Rentabilité brute :5.63%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 484,08 €/m²
Basé sur :502 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 758
Prix d'achat :80 000
Décote à l'achat :-35 758 (-30.9%)
Marge achat-revente :-17 252€ (-14.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 010
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 182,09
Coût de l'assurance :11 638,38
Taxe foncière : 749,23€/an
Soit par mois : 62,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 216,67€/mois
Soit par an : 2 600,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 624,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 985,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-360,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif gaz à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 610(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 5500€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ + Main d'œuvre: 2000€ = 10400€
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 6000€ = 6000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 1000€/m² = 5000€ + Main d'œuvre: 500€ = 5000€
  • Chambres:6 960
    Peinture chambres: 32 m² × 30€/m² = 960€ + Électricité: 32 m² × 100€/m² = 3200€ + Main d'œuvre: 500€ = 2800€
  • Salon:4 750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ + Électricité: 25 m² × 100€/m² = 2500€ + Main d'œuvre: 500€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 624 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 492 €/an
Calcul : 624 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 623 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 010 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 749 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 600 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 610
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 048
Revenus locatifs : +7 492
Charges déductibles : -55 048
Résultat foncier Année 1 : -47 556(Déficit de 47 556 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 156
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 438 €/an
Revenus locatifs : +7 492
Charges déductibles : -8 438
Résultat foncier Années 2+ : -946 €/an(Déficit de 946 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26155.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 49255 0534 628-47 56021 400 €26 160 €26 160 €
27 6428 3224 507-680680 €-26 160 €
37 7958 1964 382-401401 €-26 160 €
47 9518 0674 252-116116 €-26 160 €
58 1107 9324 118178--25 983 €
68 2727 7933 978479--25 504 €
78 4387 6493 834788--24 715 €
88 6067 5003 6851 107--23 609 €
98 7787 3453 5301 433--22 176 €
108 9547 1853 3701 769--20 406 €
119 1337 0193 2042 114--18 292 €
129 3166 8473 0322 469---
139 5026 6692 8542 833---
149 6926 4852 6703 207---
159 8866 2942 4793 592---
1610 0846 0962 2813 987---
1710 2855 8912 0764 394---
1810 4915 6791 8644 812---
1910 7015 4591 6455 241---
2010 9155 2321 4175 683---
2111 1334 9961 1816 137---
2211 3564 7529376 604---
2311 5834 4996847 084---
2411 8154 2374227 578---
2512 0513 9651518 085---
TOTAL239 980209 16267 18230 81822 597Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 779
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 30 818
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 492 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 573 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 573-6 420+7 993
2+1 573-204+1 777
3+1 573-120+1 693
4+1 573-35+1 608
5+1 5730+1 573
6+1 5730+1 573
7+1 5730+1 573
8+1 5730+1 573
9+1 5730+1 573
10+1 5730+1 573
11+1 5730+1 573
12+1 573+741+832
13+1 573+850+723
14+1 573+962+611
15+1 573+1 078+495
16+1 573+1 196+377
17+1 573+1 318+255
18+1 573+1 444+129
19+1 573+1 572+1
20+1 573+1 705-132
21+1 573+1 841-268
22+1 573+1 981-408
23+1 573+2 125-552
24+1 573+2 273-700
25+1 573+2 426-853
Total+39 325+14 733+24 592
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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