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Maison - 4 pièce(s) - 167 m²

VilleBlanc-Mesnil (93)
Surface167m²
Coût Total435 470€
Loyer Annuel37 548€
Rentabilité8.62%
Cashflow/mois+509€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 359 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 2 149,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Le Blanc-Mesnil À moins de 5 minutes à pied de la gare de Drancy

Venez découvrir ce pavillon entièrement rénové, comprenant un grand double séjour lumineux avec cuisine ouverte, deux chambres et une salle de bain avec WC.

Au rez de chaussée, vous trouverez un garage pouvant accueillir deux voitures, une buanderie, un cellier et une grande pièce qui peut être aménagée en chambre supplémentaire.

La maison se situe près des commerces et des transports, dans un quartier très calme Un grand jardin sans vis-à-vis vient compléter le tout, idéal pour profiter des jours ensoleillés.

#Maison #Terrain #Gare #Lumineux #Neuf #Century21Pierrimo #grand #LeBlanc-Mesnil #Drancy #rerb #centre #chambres #garage Prix : 359000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1220.0 € et 1700.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 82

Ville : Blanc-Mesnil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93150
Blanc-Mesnil
RER B
Total : 435 470€
Prix d'acquisition : 359 000€
Travaux : 47 750€
Valeur du bien : 406 750€
Frais de notaire : 28 720€
Coût estimé : 28 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 18.74€/m²/mois
Fourchette : 13.83€ - 25.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 3129€/mois
Loyer annuel estimé : 37548€/an
Fourchette totale : 2310€ - 4239€/mois
Fourchette annuelle : 27718€ - 50864€/an
Rentabilité brute :8.62%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 11.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 765,91 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :628 907 €
Prix d'achat :359 000 €
Décote à l'achat :-269 907€ (-42.9%)
Marge achat-revente :193 437€ (30.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :435 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 180,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :127,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 307,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :218 549,64€
Coût de l'assurance :38 103,62€
Taxe foncière : 3 754,83€/an
Soit par mois : 312,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 129,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 619,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :509,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 1220 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie entre 1220€ et 1700€, ce qui indique une classe D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement des chambres souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement du salon souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 750 €(286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Blanc-Mesnil), coefficient 1.2 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 129 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 548 €/an
Calcul : 3 129 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 435 470 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 524 €/an
Calcul : 127 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 755 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 079 €
Revenus locatifs : +37 548 €
Charges déductibles : -68 079 €
Résultat foncier Année 1 : -30 531 €(Déficit de 30 531 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 131 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 329 €/an
Revenus locatifs : +37 548 €
Charges déductibles : -20 329 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 219 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9131.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 359 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 233 350 €(65% de 359 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 485 €/an
Calcul : 233 350 € × 3,636% = 8 485 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 548 €68 094 €15 065 €-30 545 €21 400 €9 145 €9 145 €
238 299 €19 949 €14 670 €18 350 €---
339 065 €19 540 €14 261 €19 525 €---
439 847 €19 117 €13 838 €20 730 €---
540 643 €18 679 €13 400 €21 965 €---
641 456 €18 225 €12 946 €23 232 €---
742 285 €17 755 €12 476 €24 531 €---
843 131 €17 268 €11 989 €25 863 €---
943 994 €16 764 €11 485 €27 230 €---
1044 874 €16 242 €10 963 €28 632 €---
1145 771 €15 701 €10 423 €30 070 €---
1246 687 €15 142 €9 863 €31 545 €---
1347 620 €14 562 €9 283 €33 058 €---
1448 573 €13 962 €8 683 €34 611 €---
1549 544 €13 340 €8 061 €36 204 €---
1650 535 €12 696 €7 417 €37 839 €---
1751 546 €12 030 €6 751 €39 516 €---
1852 577 €11 339 €6 060 €41 237 €---
1953 628 €10 624 €5 346 €43 004 €---
2054 701 €9 884 €4 605 €44 817 €---
2155 795 €9 117 €3 839 €46 677 €---
2256 911 €8 324 €3 045 €48 587 €---
2358 049 €7 501 €2 222 €50 547 €---
2459 210 €6 650 €1 371 €52 560 €---
2560 394 €5 768 €489 €54 626 €---
TOTAL1 202 682 €398 274 €218 550 €804 408 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 804 408 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 548 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 885 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 885 €-6 420 €+14 305 €
2+7 885 €+2 762 €+5 123 €
3+7 885 €+5 858 €+2 027 €
4+7 885 €+6 219 €+1 666 €
5+7 885 €+6 589 €+1 296 €
6+7 885 €+6 969 €+916 €
7+7 885 €+7 359 €+526 €
8+7 885 €+7 759 €+126 €
9+7 885 €+8 169 €-284 €
10+7 885 €+8 589 €-704 €
11+7 885 €+9 021 €-1 136 €
12+7 885 €+9 463 €-1 578 €
13+7 885 €+9 917 €-2 032 €
14+7 885 €+10 383 €-2 498 €
15+7 885 €+10 861 €-2 976 €
16+7 885 €+11 352 €-3 467 €
17+7 885 €+11 855 €-3 970 €
18+7 885 €+12 371 €-4 486 €
19+7 885 €+12 901 €-5 016 €
20+7 885 €+13 445 €-5 560 €
21+7 885 €+14 003 €-6 118 €
22+7 885 €+14 576 €-6 691 €
23+7 885 €+15 164 €-7 279 €
24+7 885 €+15 768 €-7 883 €
25+7 885 €+16 388 €-8 503 €
Total+197 125 €+241 323 €+-44 198 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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