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T3 cœur de ville 62m2

Bien expiré
VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface62m²
Coût Total140 700€
Loyer Annuel7 361€
Rentabilité5.23%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 451,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement libre idéal pour premier investissement. Quelques travaux de rafraîchissement à prévoir.

Surface habitable : 62m² loi carrez (68m²au sol) COEUR DE VILLE, au 2ème étage d'une petite copro : appart original alliant charme et fonctionnalité. Appartement très calme et lumineux (double exposition). Très faibles charges ( 3 lots, syndic bénévole). Chauffage individuel électrique.

Sa composition : Niveau bas :

  • entrée avec placard et un wc avec lave-main
  • séjour ouvrant sur cuisine meublée (22m²), double expositions

Étage :

  • 2 chambres avec placards muraux
  • salle de bain avec WC et fenêtre
  • bureau/ petit salon en mezzanine avec velux, grenier contigu

Ses plus :

  • emplacement idéal : au pied des rues piétonnes, dans un rue calme,
  • sa double exposition et sa luminosité
  • ses poutres en bois apparentes
  • ses nombreux rangements
  • peu de charges !

Classe énergie E et émissions gaz a effet de serre B.

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.783480, 4.854340
Total : 140 700€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 43 500€
Valeur du bien : 133 500€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7361€/an
Fourchette totale : 488€ - 771€/mois
Fourchette annuelle : 5853€ - 9258€/an
Rentabilité brute :5.23%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :704,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 745,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 613,21€
Coût de l'assurance :12 311,25€
Taxe foncière : 736,13€/an
Soit par mois : 61,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 613,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-193,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergie E et émissions gaz à effet de serre B mentionnées explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 62 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, remplacement des appareils électroménagers si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 500 €(702 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Parquet flottant:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€ = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 70€ = 1400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 361 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 736 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 591 €
Revenus locatifs : +7 361 €
Charges déductibles : -49 591 €
Résultat foncier Année 1 : -42 230 €(Déficit de 42 230 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 830 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 091 €/an
Revenus locatifs : +7 361 €
Charges déductibles : -6 091 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 270 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20830.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 361 €49 596 €4 867 €-42 235 €21 400 €20 835 €20 835 €
27 509 €5 968 €4 740 €1 540 €--19 295 €
37 659 €5 836 €4 608 €1 822 €--17 472 €
47 812 €5 700 €4 471 €2 112 €--15 360 €
57 968 €5 558 €4 329 €2 410 €--12 950 €
68 127 €5 411 €4 183 €2 716 €--10 234 €
78 290 €5 260 €4 031 €3 030 €--7 203 €
88 456 €5 102 €3 874 €3 354 €--3 850 €
98 625 €4 939 €3 711 €3 686 €--164 €
108 797 €4 771 €3 542 €4 027 €---
118 973 €4 596 €3 368 €4 377 €---
129 153 €4 415 €3 187 €4 738 €---
139 336 €4 228 €2 999 €5 108 €---
149 523 €4 034 €2 805 €5 489 €---
159 713 €3 833 €2 605 €5 880 €---
169 907 €3 625 €2 397 €6 282 €---
1710 105 €3 410 €2 181 €6 696 €---
1810 308 €3 187 €1 958 €7 121 €---
1910 514 €2 956 €1 727 €7 558 €---
2010 724 €2 717 €1 488 €8 007 €---
2110 938 €2 469 €1 240 €8 470 €---
2211 157 €2 212 €984 €8 945 €---
2311 380 €1 947 €718 €9 434 €---
2411 608 €1 672 €443 €9 936 €---
2511 840 €1 387 €158 €10 453 €---
TOTAL235 784 €144 828 €70 613 €90 956 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 956 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 361 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 546 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 546 €-6 420 €+7 966 €
2+1 546 €0 €+1 546 €
3+1 546 €0 €+1 546 €
4+1 546 €0 €+1 546 €
5+1 546 €0 €+1 546 €
6+1 546 €0 €+1 546 €
7+1 546 €0 €+1 546 €
8+1 546 €0 €+1 546 €
9+1 546 €0 €+1 546 €
10+1 546 €+1 159 €+387 €
11+1 546 €+1 313 €+233 €
12+1 546 €+1 421 €+125 €
13+1 546 €+1 532 €+14 €
14+1 546 €+1 647 €-101 €
15+1 546 €+1 764 €-218 €
16+1 546 €+1 885 €-339 €
17+1 546 €+2 009 €-463 €
18+1 546 €+2 136 €-590 €
19+1 546 €+2 267 €-721 €
20+1 546 €+2 402 €-856 €
21+1 546 €+2 541 €-995 €
22+1 546 €+2 683 €-1 137 €
23+1 546 €+2 830 €-1 284 €
24+1 546 €+2 981 €-1 435 €
25+1 546 €+3 136 €-1 590 €
Total+38 650 €+27 287 €+11 363 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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