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Maison 143m² à thouars

Bien expiré
VilleThouars (79)
Surface143
Coût Total187 500
Loyer Annuel12 133
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-67
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 500 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 821,68 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 143 m², 7 pièces, 619 m² de terrain

Maison sur terrain de 619 m², située dans un environnement calme en plein centre de Vrines, offre un cadre de vie agréable, proche de touts commerces et écoles.

La maison se compose comme suit:

1er étage

  • 1 Entrée de 8.50 m².

  • 1 Salon- salle à manger de 32.30 m².

  • 1 Cuisine séparée de 16.90 m².

  • 1 Chambre de 8.76 m².

  • 1 Chambre 12.12 m².

  • 1 Chambre de 10.60 m².

  • 1 Chambre 10.30 m².

  • 1 Couloir de 7.70 m²

  • 1 Salle d’eau de 6.84 m² rénovée récemment.

  • 1 Wc séparé de 1.50 m².

  • 1 Rangement de 2.60 m²

RdC :

  • 1 Entrée de 5.80 m².

  • 1 Chambre de 15 m².

  • 1 Salle d'eau de 15.00 m²

  • 1 Cellier de 45.22 m².

  • 1 Garage de 38 m²

Les points forts de cette maison sont :

Pompe à chaleur récente.

De très grandes possibilités d'aménagements et de rénovations.

Gros potentiel !

Une opportunité à visiter sans tarder ! Ce bien vous est présenté par Sylvie Geneau, votre conseillère indépendante Dr House Immo.

Ville : Thouars
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Coordonnées : 46.979019, -0.215374
Total : 187 500
Prix d'acquisition : 117 500
Travaux : 60 600
Valeur du bien : 178 100
Frais de notaire : 9 400
Coût estimé : 9 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1011€/mois
Loyer annuel estimé : 12133€/an
Fourchette totale : 817€ - 1251€/mois
Fourchette annuelle : 9808€ - 15009€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :922,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :54,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 977,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 297,06
Coût de l'assurance :16 406,25
Taxe foncière : 1 213,34€/an
Soit par mois : 101,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 011,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 078,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur récente
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Pompe à chaleur récente, mais vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet (environ 32 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Électricité générale à vérifier pour conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour conformité
Quantité: 1 installation
Raison: Plomberie générale à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 600(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:6 400
    Rénovation complète salon: 32 m² × 200€/m² = 6400€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 000
    Mise à jour plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thouars (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 011 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 133 €/an
Calcul : 1 011 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 182 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 500 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 213 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 652
Revenus locatifs : +12 133
Charges déductibles : -68 652
Résultat foncier Année 1 : -56 518(Déficit de 56 518 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 118
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 052 €/an
Revenus locatifs : +12 133
Charges déductibles : -8 052
Résultat foncier Années 2+ : 4 082 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35118.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 375(65% de 117 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 777 €/an
Calcul : 76 375 € × 3,636% = 2 777
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 13368 6586 188-56 52421 400 €35 124 €35 124 €
212 3767 8926 0234 484--30 641 €
312 6247 7215 8514 903--25 738 €
412 8767 5445 6745 332--20 406 €
513 1347 3615 4915 773--14 633 €
613 3967 1715 3026 225--8 408 €
713 6646 9765 1066 688--1 720 €
813 9376 7734 9047 164---
914 2166 5644 6957 652---
1014 5006 3484 4788 153---
1114 7916 1244 2558 666---
1215 0865 8934 0249 193---
1315 3885 6543 7849 734---
1415 6965 4073 53710 289---
1516 0105 1513 28210 858---
1616 3304 8873 01811 443---
1716 6574 6142 74412 043---
1816 9904 3322 46212 658---
1917 3294 0402 17013 290---
2017 6763 7381 86813 938---
2118 0303 4251 55614 604---
2218 3903 1031 23315 287---
2318 7582 76989915 989---
2419 1332 42455416 709---
2519 5162 06719817 448---
TOTAL388 635196 63789 297191 99921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 999
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 548 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 548-6 420+8 968
2+2 5480+2 548
3+2 5480+2 548
4+2 5480+2 548
5+2 5480+2 548
6+2 5480+2 548
7+2 5480+2 548
8+2 548+1 633+915
9+2 548+2 296+252
10+2 548+2 446+102
11+2 548+2 600-52
12+2 548+2 758-210
13+2 548+2 920-372
14+2 548+3 087-539
15+2 548+3 258-710
16+2 548+3 433-885
17+2 548+3 613-1 065
18+2 548+3 797-1 249
19+2 548+3 987-1 439
20+2 548+4 182-1 634
21+2 548+4 381-1 833
22+2 548+4 586-2 038
23+2 548+4 797-2 249
24+2 548+5 013-2 465
25+2 548+5 235-2 687
Total+63 700+57 600+6 100
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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