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Maison 143m² à thouars

Bien expiré
VilleThouars (79)
Surface143m²
Coût Total187 500€
Loyer Annuel12 133€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 500 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 821,68 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 143 m², 7 pièces, 619 m² de terrain

Maison sur terrain de 619 m², située dans un environnement calme en plein centre de Vrines, offre un cadre de vie agréable, proche de touts commerces et écoles.

La maison se compose comme suit:

1er étage

  • 1 Entrée de 8.50 m².

  • 1 Salon- salle à manger de 32.30 m².

  • 1 Cuisine séparée de 16.90 m².

  • 1 Chambre de 8.76 m².

  • 1 Chambre 12.12 m².

  • 1 Chambre de 10.60 m².

  • 1 Chambre 10.30 m².

  • 1 Couloir de 7.70 m²

  • 1 Salle d’eau de 6.84 m² rénovée récemment.

  • 1 Wc séparé de 1.50 m².

  • 1 Rangement de 2.60 m²

RdC :

  • 1 Entrée de 5.80 m².

  • 1 Chambre de 15 m².

  • 1 Salle d'eau de 15.00 m²

  • 1 Cellier de 45.22 m².

  • 1 Garage de 38 m²

Les points forts de cette maison sont :

Pompe à chaleur récente.

De très grandes possibilités d'aménagements et de rénovations.

Gros potentiel !

Une opportunité à visiter sans tarder ! Ce bien vous est présenté par Sylvie Geneau, votre conseillère indépendante Dr House Immo.

Ville : Thouars
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Coordonnées : 46.979019, -0.215374
Total : 187 500€
Prix d'acquisition : 117 500€
Travaux : 60 600€
Valeur du bien : 178 100€
Frais de notaire : 9 400€
Coût estimé : 9 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1011€/mois
Loyer annuel estimé : 12133€/an
Fourchette totale : 817€ - 1251€/mois
Fourchette annuelle : 9808€ - 15009€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :922,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :54,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 977,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 297,06€
Coût de l'assurance :16 406,25€
Taxe foncière : 1 213,34€/an
Soit par mois : 101,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 011,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 078,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur récente
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Pompe à chaleur récente, mais vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet (environ 32 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Électricité générale à vérifier pour conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour conformité
Quantité: 1 installation
Raison: Plomberie générale à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 600 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:6 400€
    Rénovation complète salon: 32 m² × 200€/m² = 6400€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thouars (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 011 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 133 €/an
Calcul : 1 011 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 182 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 500 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 213 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 652 €
Revenus locatifs : +12 133 €
Charges déductibles : -68 652 €
Résultat foncier Année 1 : -56 518 €(Déficit de 56 518 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 118 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 052 €/an
Revenus locatifs : +12 133 €
Charges déductibles : -8 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 082 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35118.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 375 €(65% de 117 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 777 €/an
Calcul : 76 375 € × 3,636% = 2 777 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 133 €68 658 €6 188 €-56 524 €21 400 €35 124 €35 124 €
212 376 €7 892 €6 023 €4 484 €--30 641 €
312 624 €7 721 €5 851 €4 903 €--25 738 €
412 876 €7 544 €5 674 €5 332 €--20 406 €
513 134 €7 361 €5 491 €5 773 €--14 633 €
613 396 €7 171 €5 302 €6 225 €--8 408 €
713 664 €6 976 €5 106 €6 688 €--1 720 €
813 937 €6 773 €4 904 €7 164 €---
914 216 €6 564 €4 695 €7 652 €---
1014 500 €6 348 €4 478 €8 153 €---
1114 791 €6 124 €4 255 €8 666 €---
1215 086 €5 893 €4 024 €9 193 €---
1315 388 €5 654 €3 784 €9 734 €---
1415 696 €5 407 €3 537 €10 289 €---
1516 010 €5 151 €3 282 €10 858 €---
1616 330 €4 887 €3 018 €11 443 €---
1716 657 €4 614 €2 744 €12 043 €---
1816 990 €4 332 €2 462 €12 658 €---
1917 329 €4 040 €2 170 €13 290 €---
2017 676 €3 738 €1 868 €13 938 €---
2118 030 €3 425 €1 556 €14 604 €---
2218 390 €3 103 €1 233 €15 287 €---
2318 758 €2 769 €899 €15 989 €---
2419 133 €2 424 €554 €16 709 €---
2519 516 €2 067 €198 €17 448 €---
TOTAL388 635 €196 637 €89 297 €191 999 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 548 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 548 €-6 420 €+8 968 €
2+2 548 €0 €+2 548 €
3+2 548 €0 €+2 548 €
4+2 548 €0 €+2 548 €
5+2 548 €0 €+2 548 €
6+2 548 €0 €+2 548 €
7+2 548 €0 €+2 548 €
8+2 548 €+1 633 €+915 €
9+2 548 €+2 296 €+252 €
10+2 548 €+2 446 €+102 €
11+2 548 €+2 600 €-52 €
12+2 548 €+2 758 €-210 €
13+2 548 €+2 920 €-372 €
14+2 548 €+3 087 €-539 €
15+2 548 €+3 258 €-710 €
16+2 548 €+3 433 €-885 €
17+2 548 €+3 613 €-1 065 €
18+2 548 €+3 797 €-1 249 €
19+2 548 €+3 987 €-1 439 €
20+2 548 €+4 182 €-1 634 €
21+2 548 €+4 381 €-1 833 €
22+2 548 €+4 586 €-2 038 €
23+2 548 €+4 797 €-2 249 €
24+2 548 €+5 013 €-2 465 €
25+2 548 €+5 235 €-2 687 €
Total+63 700 €+57 600 €+6 100 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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