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Appartement 4 pièces de 85m2 avec terrasse

VilleMans (72)
Surface85
Coût Total142 560
Loyer Annuel10 524
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+34
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 500 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 523,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Quartier Épau

À vendre, bel appartement 4 pièces de 85 m² offrant un cadre de vie agréable et lumineux.

Dès l'entrée, vous serez séduit par une spacieuse pièce de vie baignée de lumière naturelle, avec une cuisine ouverte moderne qui crée un espace convivial et fonctionnel, idéal pour recevoir.

Cet espace s'ouvre sur une belle terrasse, parfaite pour profiter des beaux jours en toute tranquillité.

L'appartement dispose de trois chambres confortables, ainsi que d'une salle de bains et de rangements bien pensés.

Une cave en sous-sol vient compléter ce bien, offrant un espace de stockage supplémentaire, la résidence dispose d'un parking privatif.

Situé à proximité des commodités, des transports et des écoles, cet appartement réunit confort, luminosité et praticité au quotidien.

Une opportunité à découvrir rapidement.

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.992648, 0.235929
Total : 142 560
Prix d'acquisition : 129 500
Travaux : 2 700
Valeur du bien : 132 200
Frais de notaire : 10 360
Coût estimé : 10 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 877€/mois
Loyer annuel estimé : 10524€/an
Fourchette totale : 700€ - 1098€/mois
Fourchette annuelle : 8404€ - 13179€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 262,3 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 296
Prix d'achat :129 500
Décote à l'achat :+22 204 (+20.7%)
Marge achat-revente :-35 264€ (-32.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 755,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 546,69
Coût de l'assurance :12 474,00
Taxe foncière : 1 052,43€/an
Soit par mois : 87,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 877,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 842,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, état à vérifier.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement possible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 700(32 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rénovation légère:600
    Peinture salle de bain: 10 m² × 30€/m² = 300€, Vérification robinetterie: 300€
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture chambres: 36 m² × 25€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix pour la peinture sont basés sur une fourchette de 25-30€/m² pour des murs en bon état.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 877 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 524 €/an
Calcul : 877 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 927 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 560 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 052 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 178
Revenus locatifs : +10 524
Charges déductibles : -9 178
Résultat foncier Année 1 : 1 346

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 478 €/an
Revenus locatifs : +10 524
Charges déductibles : -6 478
Résultat foncier Années 2+ : 4 046 €/an
Prix d'achat du bien : 129 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 175(65% de 129 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 061 €/an
Calcul : 84 175 € × 3,636% = 3 061
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 5249 1834 9321 341---
210 7356 3544 8024 381---
310 9506 2204 6694 729---
411 1696 0824 5305 087---
511 3925 9384 3875 454---
611 6205 7894 2385 830---
711 8525 6364 0846 217---
812 0895 4763 9256 613---
912 3315 3113 7607 020---
1012 5785 1403 5897 437---
1112 8294 9633 4127 866---
1213 0864 7803 2298 306---
1313 3474 5903 0398 757---
1413 6144 3942 8429 220---
1513 8874 1902 6399 696---
1614 1643 9802 42810 185---
1714 4483 7612 21010 686---
1814 7373 5351 98411 201---
1915 0313 3011 75011 730---
2015 3323 0591 50812 273---
2115 6392 8081 25712 831---
2215 9512 54899713 403---
2316 2702 27972813 991---
2416 5962 00044914 596---
2516 9281 71216015 216---
TOTAL337 098113 03271 547224 0660Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 066
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 210 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 210+402+1 808
2+2 210+1 314+896
3+2 210+1 419+791
4+2 210+1 526+684
5+2 210+1 636+574
6+2 210+1 749+461
7+2 210+1 865+345
8+2 210+1 984+226
9+2 210+2 106+104
10+2 210+2 231-21
11+2 210+2 360-150
12+2 210+2 492-282
13+2 210+2 627-417
14+2 210+2 766-556
15+2 210+2 909-699
16+2 210+3 055-845
17+2 210+3 206-996
18+2 210+3 360-1 150
19+2 210+3 519-1 309
20+2 210+3 682-1 472
21+2 210+3 849-1 639
22+2 210+4 021-1 811
23+2 210+4 197-1 987
24+2 210+4 379-2 169
25+2 210+4 565-2 355
Total+55 250+67 220+-11 970
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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