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Appartement 4 pièces de 85m2 avec terrasse

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface85m²
Coût Total142 560€
Loyer Annuel10 524€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 500 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 523,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Quartier Épau

À vendre, bel appartement 4 pièces de 85 m² offrant un cadre de vie agréable et lumineux.

Dès l'entrée, vous serez séduit par une spacieuse pièce de vie baignée de lumière naturelle, avec une cuisine ouverte moderne qui crée un espace convivial et fonctionnel, idéal pour recevoir.

Cet espace s'ouvre sur une belle terrasse, parfaite pour profiter des beaux jours en toute tranquillité.

L'appartement dispose de trois chambres confortables, ainsi que d'une salle de bains et de rangements bien pensés.

Une cave en sous-sol vient compléter ce bien, offrant un espace de stockage supplémentaire, la résidence dispose d'un parking privatif.

Situé à proximité des commodités, des transports et des écoles, cet appartement réunit confort, luminosité et praticité au quotidien.

Une opportunité à découvrir rapidement.

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.992648, 0.235929
Total : 142 560€
Prix d'acquisition : 129 500€
Travaux : 2 700€
Valeur du bien : 132 200€
Frais de notaire : 10 360€
Coût estimé : 10 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 877€/mois
Loyer annuel estimé : 10524€/an
Fourchette totale : 700€ - 1098€/mois
Fourchette annuelle : 8404€ - 13179€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 262,3 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 296 €
Prix d'achat :129 500 €
Décote à l'achat :+22 204€ (+20.7%)
Marge achat-revente :-35 264€ (-32.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 755,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 546,69€
Coût de l'assurance :12 474,00€
Taxe foncière : 1 052,43€/an
Soit par mois : 87,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 877,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 842,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, état à vérifier.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement possible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 700 €(32 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rénovation légère:600€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 30€/m² = 300€, Vérification robinetterie: 300€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture chambres: 36 m² × 25€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix pour la peinture sont basés sur une fourchette de 25-30€/m² pour des murs en bon état.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 877 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 524 €/an
Calcul : 877 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 927 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 560 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 052 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 178 €
Revenus locatifs : +10 524 €
Charges déductibles : -9 178 €
Résultat foncier Année 1 : 1 346 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 478 €/an
Revenus locatifs : +10 524 €
Charges déductibles : -6 478 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 046 €/an
Prix d'achat du bien : 129 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 175 €(65% de 129 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 061 €/an
Calcul : 84 175 € × 3,636% = 3 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 524 €9 183 €4 932 €1 341 €---
210 735 €6 354 €4 802 €4 381 €---
310 950 €6 220 €4 669 €4 729 €---
411 169 €6 082 €4 530 €5 087 €---
511 392 €5 938 €4 387 €5 454 €---
611 620 €5 789 €4 238 €5 830 €---
711 852 €5 636 €4 084 €6 217 €---
812 089 €5 476 €3 925 €6 613 €---
912 331 €5 311 €3 760 €7 020 €---
1012 578 €5 140 €3 589 €7 437 €---
1112 829 €4 963 €3 412 €7 866 €---
1213 086 €4 780 €3 229 €8 306 €---
1313 347 €4 590 €3 039 €8 757 €---
1413 614 €4 394 €2 842 €9 220 €---
1513 887 €4 190 €2 639 €9 696 €---
1614 164 €3 980 €2 428 €10 185 €---
1714 448 €3 761 €2 210 €10 686 €---
1814 737 €3 535 €1 984 €11 201 €---
1915 031 €3 301 €1 750 €11 730 €---
2015 332 €3 059 €1 508 €12 273 €---
2115 639 €2 808 €1 257 €12 831 €---
2215 951 €2 548 €997 €13 403 €---
2316 270 €2 279 €728 €13 991 €---
2416 596 €2 000 €449 €14 596 €---
2516 928 €1 712 €160 €15 216 €---
TOTAL337 098 €113 032 €71 547 €224 066 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 210 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 210 €+402 €+1 808 €
2+2 210 €+1 314 €+896 €
3+2 210 €+1 419 €+791 €
4+2 210 €+1 526 €+684 €
5+2 210 €+1 636 €+574 €
6+2 210 €+1 749 €+461 €
7+2 210 €+1 865 €+345 €
8+2 210 €+1 984 €+226 €
9+2 210 €+2 106 €+104 €
10+2 210 €+2 231 €-21 €
11+2 210 €+2 360 €-150 €
12+2 210 €+2 492 €-282 €
13+2 210 €+2 627 €-417 €
14+2 210 €+2 766 €-556 €
15+2 210 €+2 909 €-699 €
16+2 210 €+3 055 €-845 €
17+2 210 €+3 206 €-996 €
18+2 210 €+3 360 €-1 150 €
19+2 210 €+3 519 €-1 309 €
20+2 210 €+3 682 €-1 472 €
21+2 210 €+3 849 €-1 639 €
22+2 210 €+4 021 €-1 811 €
23+2 210 €+4 197 €-1 987 €
24+2 210 €+4 379 €-2 169 €
25+2 210 €+4 565 €-2 355 €
Total+55 250 €+67 220 €+-11 970 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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