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Détails du bien

Bien expiré
VilleMandelieu-la-Napoule (06)
Surface114
Coût Total357 320
Loyer Annuel25 262
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois-118
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 2 622,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Julie Breard vous propose: F3 de 114m2 exposé Sud - sans extérieur - pouvant être redispatché en 2 appartements (1 F3 et 1 grand F2) à pied du centre ville de Mandelieu la Napoule.

En entrant sur la gauche la cuisine et, devant : la grande pièce à vivre, sur la droite, la salle de bain et par un couloir d'accès : les 2 chambres.

Ses Points forts :

  • Ses volumes
  • Peut être redispatché en 2 appartements : il y a 2 portes d'entrée et 2 compteurs électricité et eau
  • Peut aussi être repensé en bureaux : c'est une grand plateau
  • En bon état
  • Climatisation réversible
  • Son emplacement

À prendre en considération :

  • Pas d'extérieur
  • Pas de place de parking (facile à garer dans le secteur)

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 8 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 120 euros par mois (soit 1440 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 242 et classe CLIMAT B indice 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Julie Breard mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Cannes sous le numéro 877998039, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Mandelieu-la-Napoule
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06210
Total : 357 320
Prix d'acquisition : 299 000
Travaux : 34 400
Valeur du bien : 333 400
Frais de notaire : 23 920
Coût estimé : 23 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114
Loyer prédit : 18.47€/m²/mois
Fourchette : 13.93€ - 24.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 2105€/mois
Loyer annuel estimé : 25262€/an
Fourchette totale : 1588€ - 2791€/mois
Fourchette annuelle : 19057€ - 33487€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :357 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 788,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :104,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 893,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :179 328,44
Coût de l'assurance :31 265,50
Taxe foncière : 2 526,15€/an
Soit par mois : 210,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 120,00€/mois
Soit par an : 1 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 105,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 223,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de climatisation réversible pour s'assurer qu'il fonctionne efficacement
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le système soit en place, une vérification est recommandée pour garantir son efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible, nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible, nécessitant une rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais un léger rafraîchissement est recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'éclairage
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais un léger rafraîchissement est recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400
    Remplacement système de climatisation réversible: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2 000€/m² = 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde 2 chambres (20 m²): 20 m² × 300€/m² = 6 000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:3 500
    Rafraîchissement léger cuisine: 1 cuisine complète × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 500
    Rafraîchissement léger salon: 1 salon complet × 2 500€ = 2 500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 400✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 105 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 262 €/an
Calcul : 2 105 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 349 €/an
Base de calcul : Emprunt de 357 320 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 251 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 526 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 440 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 966
Revenus locatifs : +25 262
Charges déductibles : -51 966
Résultat foncier Année 1 : -26 705(Déficit de 26 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 305
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 566 €/an
Revenus locatifs : +25 262
Charges déductibles : -17 566
Résultat foncier Années 2+ : 7 695 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5304.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 26251 97812 361-26 71621 400 €5 316 €5 316 €
225 76717 25412 0378 513---
326 28216 91911 7029 363---
426 80816 57111 35510 236---
527 34416 21210 99511 132---
627 89115 83910 62312 051---
728 44915 45410 23712 995---
829 01815 0549 83813 963---
929 59814 6419 42414 957---
1030 19014 2128 99615 977---
1130 79413 7698 55217 025---
1231 41013 3108 09318 100---
1332 03812 8347 61719 204---
1432 67812 3417 12520 337---
1533 33211 8316 61521 501---
1633 99911 3036 08622 696---
1734 67910 7565 53923 923---
1835 37210 1904 97325 183---
1936 0809 6034 38626 477---
2036 8018 9953 77927 806---
2137 5378 3663 15029 171---
2238 2887 7152 49830 573---
2339 0547 0401 82432 013---
2439 8356 3421 12533 493---
2540 6325 61840135 013---
TOTAL809 134344 148179 328464 98621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 464 986
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 262 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 305-6 420+11 725
2+5 305+959+4 346
3+5 305+2 809+2 496
4+5 305+3 071+2 234
5+5 305+3 340+1 965
6+5 305+3 615+1 690
7+5 305+3 898+1 407
8+5 305+4 189+1 116
9+5 305+4 487+818
10+5 305+4 793+512
11+5 305+5 107+198
12+5 305+5 430-125
13+5 305+5 761-456
14+5 305+6 101-796
15+5 305+6 450-1 145
16+5 305+6 809-1 504
17+5 305+7 177-1 872
18+5 305+7 555-2 250
19+5 305+7 943-2 638
20+5 305+8 342-3 037
21+5 305+8 751-3 446
22+5 305+9 172-3 867
23+5 305+9 604-4 299
24+5 305+10 048-4 743
25+5 305+10 504-5 199
Total+132 625+139 496+-6 871
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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