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Achat maison

Bien expiré
VilleVineuil (41)
Surface85
Coût Total137 820
Loyer Annuel9 336
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-18
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 82 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 964,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 85 m², 3 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1900, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine séparée, Une entrée, 1 Box, 3 Parkings, Jardin, Terrain de 200 m², Calme, Etat : bon

Implantée au coeur d'un ancien corps de ferme, dans un secteur calme et très recherché de Vineuil, cette maison à réhabiliter offre un fort potentiel d'aménagement. Le rez-de-chaussée d'environ 85 m² se compose d'une entrée par véranda, d'une cuisine avec cheminée, d'un séjour en enfilade, d'une chambre, d'une salle de bains et d'un WC. Une grande pièce de 29 m² peut être aménagée en salon spacieux. Les combles, d'une surface équivalente, sont également aménageables, offrant de belles perspectives d'agrandissement. Une cour d'environ 200 m² vient compléter ce bien plein de charme et de possibilités. Pour le visiter, appelez Eric au zero7 67 21 98 01 ou l'agence de St Gervais La Forêt au zero2 54 43 80 35.

Ville : Vineuil
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41350
Coordonnées : 47.576140, 1.384090
Total : 137 820
Prix d'acquisition : 82 000
Travaux : 49 260
Valeur du bien : 131 260
Frais de notaire : 6 560
Coût estimé : 6 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 10.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9336€/an
Fourchette totale : 650€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 7804€ - 11169€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :678,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :40,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 718,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 636,91
Coût de l'assurance :12 059,25
Taxe foncière : 933,60€/an
Soit par mois : 77,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 778,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 796,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres mixtes bois-PVC par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs (peinture) et remplacement du revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs (peinture) et remplacement du revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 260(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:3 400
    Isolation combles: 85 m² × 40€/m² = 3400€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€/fenêtre = 9500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 800
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€, Revêtement de sol: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:1 060
    Peinture murs: 12 m² × 40€/m² = 480€, Revêtement de sol: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 100€
  • Cuisine:8 000
    Cuisine équipée complète: 8000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vineuil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 336 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 820 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 934 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 220
Revenus locatifs : +9 336
Charges déductibles : -55 220
Résultat foncier Année 1 : -45 884(Déficit de 45 884 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 484
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 960 €/an
Revenus locatifs : +9 336
Charges déductibles : -5 960
Résultat foncier Années 2+ : 3 376 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24484.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 33655 2254 549-45 88821 400 €24 488 €24 488 €
29 5235 8434 4273 680--20 809 €
39 7135 7174 3013 996--16 812 €
49 9075 5874 1714 321--12 491 €
510 1065 4524 0364 653--7 838 €
610 3085 3133 8974 995--2 843 €
710 5145 1693 7535 345---
810 7245 0213 6055 704---
910 9394 8673 4516 072---
1011 1574 7083 2926 450---
1111 3814 5433 1276 837---
1211 6084 3732 9577 235---
1311 8404 1982 7827 643---
1412 0774 0162 6008 061---
1512 3193 8282 4128 490---
1612 5653 6342 2188 931---
1712 8163 4332 0179 383---
1813 0733 2261 8109 847---
1913 3343 0111 59510 323---
2013 6012 7891 37310 812---
2113 8732 5601 14411 313---
2214 1502 32290611 828---
2314 4332 07766112 356---
2414 7221 82440812 898---
2515 0161 56114513 455---
TOTAL299 036150 29665 637148 74021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 740
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 336 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 961 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 961-6 420+8 381
2+1 9610+1 961
3+1 9610+1 961
4+1 9610+1 961
5+1 9610+1 961
6+1 9610+1 961
7+1 961+750+1 211
8+1 961+1 711+250
9+1 961+1 822+139
10+1 961+1 935+26
11+1 961+2 051-90
12+1 961+2 170-209
13+1 961+2 293-332
14+1 961+2 418-457
15+1 961+2 547-586
16+1 961+2 679-718
17+1 961+2 815-854
18+1 961+2 954-993
19+1 961+3 097-1 136
20+1 961+3 244-1 283
21+1 961+3 394-1 433
22+1 961+3 548-1 587
23+1 961+3 707-1 746
24+1 961+3 870-1 909
25+1 961+4 037-2 076
Total+49 025+44 622+4 403
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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