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Achat appartement

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface92
Coût Total189 240
Loyer Annuel11 056
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-162
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 510,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - David Giralt vous propose: Nouveauté Appartement Secteur Vernet

Secteur Vernet proche de toute commodité.

Un magnifique appartement en L T4 de 90m2 aux 1ers et derniers étages, avec garage de 13m2, sans frais de copropriétés, syndic libre, chauffage électrique, 1 climatisation, grande terrasse de 35m2, toiture refaite en 2020, double vitrage.

On retrouve au 1er étage un séjour de 40m2 avec une cuisine équipée et aménagée de 7m2 indépendante, au même niveau 1 chambre de 12m2 et une autre de 18m2 avec dressing, une salle de bain de 6m2 et un WC indépendant tout ça au même niveaux.

Au coin mezzanine une chambre de 14m2 donnant sur une terrasse de 35m2 exposée plein sud.

Taxe foncière 1280e à l'année.

David Giralt iad France, votre conseiller Immobilier sur Perpignan et alentours.

Avis de valeur OFFERT dans tous les Pyrénées-Orientales.

Me contacter uniquement pour plus d'informations, exclusivité David Giralt iad France, agence et particulier ne pas déranger les propriétaires, entièrement ouvert au partage d'affaire, merci de votre compréhension.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 237 et classe CLIMAT D indice 48. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M David Giralt mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 900486309, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.720670, 2.886142
Total : 189 240
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 39 120
Valeur du bien : 178 120
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11056€/an
Fourchette totale : 744€ - 1141€/mois
Fourchette annuelle : 8925€ - 13696€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :923,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :53,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 976,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 719,16
Coût de l'assurance :16 085,40
Taxe foncière : 1 280,00€/an
Soit par mois : 106,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 921,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 083,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine moderne mais avec éléments datés.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 120(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise), Main d'œuvre: incluse.
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise), Main d'œuvre: incluse.
  • Salle de bain:7 200
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€, Main d'œuvre: incluse.
  • Chambres - Rénovation lourde:6 600
    Rénovation lourde chambres: 44 m² × 150€/m² = 6600€, Main d'œuvre: incluse.
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: incluse.
  • Chambres - Peinture:1 320
    Peinture chambres: 44 m² × 30€/m² = 1320€, Main d'œuvre: incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 056 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 089 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 240 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 280 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 133
Revenus locatifs : +11 056
Charges déductibles : -47 133
Résultat foncier Année 1 : -36 076(Déficit de 36 076 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 676
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 013 €/an
Revenus locatifs : +11 056
Charges déductibles : -8 013
Résultat foncier Années 2+ : 3 044 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14676.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 05647 1396 095-36 08221 400 €14 682 €14 682 €
211 2777 8545 9303 424--11 259 €
311 5037 6835 7603 820--7 439 €
411 7337 5075 5844 226--3 214 €
511 9687 3265 4024 642---
612 2077 1385 2145 069---
712 4516 9445 0205 507---
812 7006 7434 8205 957---
912 9546 5364 6136 418---
1013 2136 3224 3996 891---
1113 4776 1014 1787 376---
1213 7475 8733 9497 874---
1314 0225 6373 7138 385---
1414 3025 3933 4708 909---
1514 5885 1413 2189 447---
1614 8804 8812 9589 999---
1715 1784 6122 68910 565---
1815 4814 3352 41111 147---
1915 7914 0482 12511 743---
2016 1073 7521 82812 355---
2116 4293 4461 52212 983---
2216 7583 1291 20613 628---
2317 0932 80387914 290---
2417 4352 46554214 969---
2517 7832 11719315 667---
TOTAL354 134174 92587 719179 21021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 210
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 056 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 322-6 420+8 742
2+2 3220+2 322
3+2 3220+2 322
4+2 3220+2 322
5+2 322+429+1 893
6+2 322+1 521+801
7+2 322+1 652+670
8+2 322+1 787+535
9+2 322+1 925+397
10+2 322+2 067+255
11+2 322+2 213+109
12+2 322+2 362-40
13+2 322+2 516-194
14+2 322+2 673-351
15+2 322+2 834-512
16+2 322+3 000-678
17+2 322+3 170-848
18+2 322+3 344-1 022
19+2 322+3 523-1 201
20+2 322+3 707-1 385
21+2 322+3 895-1 573
22+2 322+4 088-1 766
23+2 322+4 287-1 965
24+2 322+4 491-2 169
25+2 322+4 700-2 378
Total+58 050+53 763+4 287
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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