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Détails du bien

Bien expiré
VilleAnnonay (07)
Surface94.26m²
Coût Total108 300€
Loyer Annuel9 431€
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 94.26 m²
Prix au m² : 901,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz de ville, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

ANNONAY - centre - Appartement lumineux de 94.26 m² habitables au rez-de-chaussée, 2 chambres, alcôve, pièce de vie, cuisine, salle d'eau. Chauffage gaz de ville. Immeuble rénové, toiture refaite à neuf. - https://www.century21-abita-annonay.com/mentions_legales/

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.239533, 4.671053
Total : 108 300€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 16 500€
Valeur du bien : 101 500€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94.26m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9431€/an
Fourchette totale : 591€ - 1045€/mois
Fourchette annuelle : 7093€ - 12541€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 11.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :542,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 573,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 352,60€
Coût de l'assurance :9 476,25€
Taxe foncière : 943,14€/an
Soit par mois : 78,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 785,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 652,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :133,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 120 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et petits travaux
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 500 €(175 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète (10 m²): 6000€ (600€/m²), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 4000€ (800€/m²), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 500€
    Rafraîchissement peinture 25 m²: 1000€ (40€/m²), Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement léger peinture salon (25 m²): 1000€ (40€/m²), Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 431 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 743 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 943 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 565 €
Revenus locatifs : +9 431 €
Charges déductibles : -21 565 €
Résultat foncier Année 1 : -12 134 €(Déficit de 12 134 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 434 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 065 €/an
Revenus locatifs : +9 431 €
Charges déductibles : -5 065 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 366 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1433.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 431 €21 569 €3 747 €-12 137 €10 700 €1 437 €1 437 €
29 620 €4 971 €3 648 €4 649 €---
39 812 €4 869 €3 547 €4 943 €---
410 009 €4 764 €3 441 €5 245 €---
510 209 €4 655 €3 332 €5 554 €---
610 413 €4 542 €3 220 €5 871 €---
710 621 €4 425 €3 103 €6 196 €---
810 834 €4 304 €2 982 €6 530 €---
911 050 €4 178 €2 856 €6 872 €---
1011 271 €4 049 €2 726 €7 223 €---
1111 497 €3 914 €2 592 €7 583 €---
1211 727 €3 775 €2 453 €7 952 €---
1311 961 €3 631 €2 309 €8 330 €---
1412 200 €3 482 €2 159 €8 719 €---
1512 444 €3 327 €2 005 €9 118 €---
1612 693 €3 167 €1 845 €9 527 €---
1712 947 €3 001 €1 679 €9 946 €---
1813 206 €2 829 €1 507 €10 377 €---
1913 470 €2 652 €1 329 €10 819 €---
2013 740 €2 467 €1 145 €11 272 €---
2114 015 €2 277 €955 €11 738 €---
2214 295 €2 079 €757 €12 215 €---
2314 581 €1 875 €553 €12 706 €---
2414 872 €1 663 €341 €13 209 €---
2515 170 €1 444 €122 €13 726 €---
TOTAL302 090 €103 907 €54 353 €198 182 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 182 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 431 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 981 €-3 210 €+5 191 €
2+1 981 €+964 €+1 017 €
3+1 981 €+1 483 €+498 €
4+1 981 €+1 573 €+408 €
5+1 981 €+1 666 €+315 €
6+1 981 €+1 761 €+220 €
7+1 981 €+1 859 €+122 €
8+1 981 €+1 959 €+22 €
9+1 981 €+2 062 €-81 €
10+1 981 €+2 167 €-186 €
11+1 981 €+2 275 €-294 €
12+1 981 €+2 386 €-405 €
13+1 981 €+2 499 €-518 €
14+1 981 €+2 616 €-635 €
15+1 981 €+2 735 €-754 €
16+1 981 €+2 858 €-877 €
17+1 981 €+2 984 €-1 003 €
18+1 981 €+3 113 €-1 132 €
19+1 981 €+3 246 €-1 265 €
20+1 981 €+3 382 €-1 401 €
21+1 981 €+3 521 €-1 540 €
22+1 981 €+3 665 €-1 684 €
23+1 981 €+3 812 €-1 831 €
24+1 981 €+3 963 €-1 982 €
25+1 981 €+4 118 €-2 137 €
Total+49 525 €+59 455 €+-9 930 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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