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Détails du bien

Bien expiré
VilleSénas (13)
Surface130m²
Coût Total267 560€
Loyer Annuel18 023€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 476,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre agence Ostium immobilier vous présente en exclusivité sur la commune de SENAS : Une spacieuse maison de village à rénover d'environ 130m² avec garage et balcon comprenant au RDC : une entrée, une buanderie et le garage. Au premier étage vous trouverez la cuisine, un spacieux séjour donnant sur le balcon et un WC. Au deuxième étage, 3 chambres avec une spacieuse salle de bain et un deuxième WC. Bien non soumis au DPE (absence de système de chauffage)

Ville : Sénas
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13560
Total : 267 560€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 60 200€
Valeur du bien : 252 200€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 8.76€ - 15.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1502€/mois
Loyer annuel estimé : 18023€/an
Fourchette totale : 1139€ - 1981€/mois
Fourchette annuelle : 13666€ - 23769€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 322,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :78,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 400,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 133,22€
Coût de l'assurance :23 411,50€
Taxe foncière : 1 802,28€/an
Soit par mois : 150,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 501,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 550,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et remplacement du parquet usé
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 200 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Isolation:7 800€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 900€ = 14400€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut meubles, électroménager, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (45 m²) × 200€/m² = 9000€ (inclut revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (inclut peinture et parquet, matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sénas (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 502 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 023 €/an
Calcul : 1 502 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 560 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 936 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 802 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 867 €
Revenus locatifs : +18 023 €
Charges déductibles : -71 867 €
Résultat foncier Année 1 : -53 844 €(Déficit de 53 844 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 444 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 667 €/an
Revenus locatifs : +18 023 €
Charges déductibles : -11 667 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32444.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 023 €71 876 €8 937 €-53 853 €21 400 €32 453 €32 453 €
218 383 €11 438 €8 699 €6 946 €--25 507 €
318 751 €11 192 €8 453 €7 559 €--17 948 €
419 126 €10 937 €8 198 €8 189 €--9 759 €
519 508 €10 674 €7 935 €8 835 €--924 €
619 899 €10 401 €7 663 €9 497 €---
720 297 €10 120 €7 381 €10 177 €---
820 703 €9 828 €7 090 €10 874 €---
921 117 €9 527 €6 788 €11 590 €---
1021 539 €9 215 €6 477 €12 324 €---
1121 970 €8 893 €6 154 €13 077 €---
1222 409 €8 560 €5 821 €13 850 €---
1322 857 €8 215 €5 476 €14 643 €---
1423 314 €7 858 €5 119 €15 457 €---
1523 781 €7 489 €4 750 €16 292 €---
1624 256 €7 107 €4 369 €17 149 €---
1724 741 €6 712 €3 974 €18 029 €---
1825 236 €6 304 €3 565 €18 932 €---
1925 741 €5 882 €3 143 €19 859 €---
2026 256 €5 445 €2 706 €20 811 €---
2126 781 €4 993 €2 255 €21 788 €---
2227 317 €4 526 €1 787 €22 791 €---
2327 863 €4 043 €1 304 €23 820 €---
2428 420 €3 543 €804 €24 878 €---
2528 989 €3 025 €287 €25 963 €---
TOTAL577 276 €257 802 €129 133 €319 474 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 319 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 023 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 785 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 785 €-6 420 €+10 205 €
2+3 785 €0 €+3 785 €
3+3 785 €0 €+3 785 €
4+3 785 €0 €+3 785 €
5+3 785 €0 €+3 785 €
6+3 785 €+2 572 €+1 213 €
7+3 785 €+3 053 €+732 €
8+3 785 €+3 262 €+523 €
9+3 785 €+3 477 €+308 €
10+3 785 €+3 697 €+88 €
11+3 785 €+3 923 €-138 €
12+3 785 €+4 155 €-370 €
13+3 785 €+4 393 €-608 €
14+3 785 €+4 637 €-852 €
15+3 785 €+4 888 €-1 103 €
16+3 785 €+5 145 €-1 360 €
17+3 785 €+5 409 €-1 624 €
18+3 785 €+5 680 €-1 895 €
19+3 785 €+5 958 €-2 173 €
20+3 785 €+6 243 €-2 458 €
21+3 785 €+6 536 €-2 751 €
22+3 785 €+6 837 €-3 052 €
23+3 785 €+7 146 €-3 361 €
24+3 785 €+7 463 €-3 678 €
25+3 785 €+7 789 €-4 004 €
Total+94 625 €+95 842 €+-1 217 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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