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Appartement - 1 pièce(s) - 400 m²

Bien expiré
VilleBessèges (30)
Surface400m²
Coût Total387 428€
Loyer Annuel47 746€
Rentabilité12.32%
Cashflow/mois+1 561€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 291 600 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 729 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Fiche Id-SLG177757 : SPECIAL INVESTISSEUR - immeuble de rapports locatifs - comprenant 6 appartements - 2 types 2 - et 4 types 3 - une cour - un garage ( loué) - tous les appartements sont loués - montant annuel des revenus locatifs brut 33 060.00 euros. immeuble propre - locataires sérieux.

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 291600 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Classe-Energie D : 206 kWh.m2.an - Affaire suivie par Mme Solweig ASTRUC (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Les Mages - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)
Ville : Bessèges
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30160
Coordonnées : 44.292660, 4.099310
Total : 387 428€
Prix d'acquisition : 291 600€
Travaux : 72 500€
Valeur du bien : 364 100€
Frais de notaire : 23 328€
Coût estimé : 23 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 8.11€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 3979€/mois
Loyer annuel estimé : 47746€/an
Fourchette totale : 3245€ - 4879€/mois
Fourchette annuelle : 38940€ - 58544€/an
Rentabilité brute :12.32%
Fourchette de rentabilité :10.05% - 15.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :387 428€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 906,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :113,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 019,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 512,96€
Coût de l'assurance :33 899,95€
Taxe foncière : 4 774,61€/an
Soit par mois : 397,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 978,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 417,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 561,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système existant
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour respecter les normes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 40 fenêtres (estimation basée sur 400 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 0 chambres (pas de chambres dans l'appartement)
Raison: Aucune chambre présente dans l'appartement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 500 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:52 000€
    Fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 1300€ = 52000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:0€
    Pas de chambres dans l'appartement: 0 chambres × 0€ = 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bessèges (zone rurale, coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 59 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 979 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 746 €/an
Calcul : 3 979 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 387 428 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 356 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 405 €
Revenus locatifs : +47 746 €
Charges déductibles : -91 405 €
Résultat foncier Année 1 : -43 659 €(Déficit de 43 659 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 259 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 905 €/an
Revenus locatifs : +47 746 €
Charges déductibles : -18 905 €
Résultat foncier Années 2+ : 28 841 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22258.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 291 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 189 540 €(65% de 291 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 892 €/an
Calcul : 189 540 € × 3,636% = 6 892 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 746 €91 417 €12 787 €-43 671 €21 400 €22 271 €22 271 €
248 701 €18 575 €12 444 €30 126 €---
349 675 €18 221 €12 090 €31 454 €---
450 669 €17 855 €11 725 €32 813 €---
551 682 €17 477 €11 346 €34 205 €---
652 716 €17 086 €10 955 €35 630 €---
753 770 €16 681 €10 551 €37 088 €---
854 845 €16 263 €10 133 €38 582 €---
955 942 €15 831 €9 701 €40 111 €---
1057 061 €15 384 €9 254 €41 677 €---
1158 202 €14 922 €8 792 €43 280 €---
1259 366 €14 444 €8 314 €44 922 €---
1360 554 €13 950 €7 820 €46 603 €---
1461 765 €13 440 €7 309 €48 325 €---
1563 000 €12 912 €6 781 €50 088 €---
1664 260 €12 366 €6 235 €51 894 €---
1765 545 €11 801 €5 671 €53 744 €---
1866 856 €11 218 €5 087 €55 638 €---
1968 193 €10 614 €4 484 €57 579 €---
2069 557 €9 991 €3 860 €59 567 €---
2170 948 €9 346 €3 215 €61 603 €---
2272 367 €8 679 €2 548 €63 689 €---
2373 814 €7 989 €1 859 €65 825 €---
2475 291 €7 276 €1 146 €68 015 €---
2576 797 €6 539 €409 €70 257 €---
TOTAL1 529 321 €410 278 €184 513 €1 119 043 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 119 043 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 027 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 027 €-6 420 €+16 447 €
2+10 027 €+2 357 €+7 670 €
3+10 027 €+9 436 €+591 €
4+10 027 €+9 844 €+183 €
5+10 027 €+10 261 €-234 €
6+10 027 €+10 689 €-662 €
7+10 027 €+11 127 €-1 100 €
8+10 027 €+11 575 €-1 548 €
9+10 027 €+12 033 €-2 006 €
10+10 027 €+12 503 €-2 476 €
11+10 027 €+12 984 €-2 957 €
12+10 027 €+13 477 €-3 450 €
13+10 027 €+13 981 €-3 954 €
14+10 027 €+14 497 €-4 470 €
15+10 027 €+15 026 €-4 999 €
16+10 027 €+15 568 €-5 541 €
17+10 027 €+16 123 €-6 096 €
18+10 027 €+16 691 €-6 664 €
19+10 027 €+17 274 €-7 247 €
20+10 027 €+17 870 €-7 843 €
21+10 027 €+18 481 €-8 454 €
22+10 027 €+19 107 €-9 080 €
23+10 027 €+19 748 €-9 721 €
24+10 027 €+20 404 €-10 377 €
25+10 027 €+21 077 €-11 050 €
Total+250 675 €+335 713 €+-85 038 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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