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Appartement 3 pièces 53 m²

VilleRoanne (42)
Surface53m²
Coût Total99 780€
Loyer Annuel5 019€
Rentabilité5.03%
Cashflow/mois-225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 037,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 53 m² - Appartement À Vendre

Votre agence ORPI vous propose en EXCLUSIVITÉ cet appartement T3 de 53 m2 situé en rez-de-chaussée surélevé dans un secteur calme de Roanne.

D'une configuration fonctionnelle, il comprend une entrée, une cuisine indépendante, une agréable salle à manger, deux chambres, une salle de bains , ainsi qu'une cave en sous-sol.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant une excellente opportunité de personnalisation et de valorisation du bien. Que vous soyez investisseur à la recherche d'une bonne rentabilité locative ou acquéreur souhaitant réaliser un projet à votre image, cet appartement représente une belle opportunité.

Une opportunité rare pour investir à Roanne et créer un logement confortable et attractif.

À visiter rapidement !

Votre agence ORPI vous accompagne dans l'ensemble de vos démarches immobilières : Estimation, Achat, Vente, Location, Gestion (Christophe Massacrier) Référence agence : 1930 Référence annonce : MB2X-T8Z-NPI Date de réalisation du diagnostic : 27/05/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 136 Charges prévisionnelles annuelles : 873.85 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 260 € et 1 760 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.034405, 4.074157
Total : 99 780€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 40 380€
Valeur du bien : 95 380€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 418€/mois
Loyer annuel estimé : 5019€/an
Fourchette totale : 321€ - 544€/mois
Fourchette annuelle : 3856€ - 6533€/an
Rentabilité brute :5.03%
Fourchette de rentabilité :3.86% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 300 €/m²
Basé sur :515 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 900 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-13 900€ (-20.2%)
Marge achat-revente :-30 880€ (-44.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :499,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 528,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 076,66€
Coût de l'assurance :8 730,75€
Taxe foncière : 501,94€/an
Soit par mois : 41,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 72,82€/mois
Soit par an : 873,85€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 418,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 643,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-224,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage daté et installations anciennes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres avec papier peint et moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rénovation du carrelage dans le couloir
Quantité: couloir (5 m²)
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 380 €(762 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rénovation légère:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Couloir - Rafraîchissement:400€
    Peinture et carrelage: 5 m² × 80€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 019 €/an
Calcul : 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 449 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 780 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 502 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 874 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 554 €
Revenus locatifs : +5 019 €
Charges déductibles : -45 554 €
Résultat foncier Année 1 : -40 534 €(Déficit de 40 534 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 134 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 174 €/an
Revenus locatifs : +5 019 €
Charges déductibles : -5 174 €
Résultat foncier Années 2+ : -154 €/an(Déficit de 154 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19134.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 019 €45 557 €3 452 €-40 537 €21 400 €19 137 €19 137 €
25 120 €5 086 €3 361 €33 €--19 104 €
35 222 €4 993 €3 268 €229 €--18 875 €
45 327 €4 896 €3 171 €431 €--18 444 €
55 433 €4 795 €3 070 €638 €--17 806 €
65 542 €4 691 €2 966 €850 €--16 955 €
75 653 €4 584 €2 859 €1 069 €--15 886 €
85 766 €4 472 €2 747 €1 294 €--14 593 €
95 881 €4 357 €2 632 €1 524 €--13 068 €
105 999 €4 237 €2 512 €1 762 €--11 307 €
116 119 €4 113 €2 388 €2 005 €--9 301 €
126 241 €3 985 €2 260 €2 256 €---
136 366 €3 852 €2 127 €2 514 €---
146 493 €3 715 €1 990 €2 779 €---
156 623 €3 572 €1 847 €3 051 €---
166 755 €3 425 €1 700 €3 331 €---
176 891 €3 272 €1 547 €3 619 €---
187 028 €3 114 €1 389 €3 915 €---
197 169 €2 950 €1 225 €4 219 €---
207 312 €2 780 €1 055 €4 532 €---
217 459 €2 605 €880 €4 854 €---
227 608 €2 423 €698 €5 185 €---
237 760 €2 234 €509 €5 526 €---
247 915 €2 039 €314 €5 876 €---
258 073 €1 837 €112 €6 236 €---
TOTAL160 772 €133 582 €50 077 €27 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 019 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 054 €-6 420 €+7 474 €
2+1 054 €0 €+1 054 €
3+1 054 €0 €+1 054 €
4+1 054 €0 €+1 054 €
5+1 054 €0 €+1 054 €
6+1 054 €0 €+1 054 €
7+1 054 €0 €+1 054 €
8+1 054 €0 €+1 054 €
9+1 054 €0 €+1 054 €
10+1 054 €0 €+1 054 €
11+1 054 €0 €+1 054 €
12+1 054 €+677 €+377 €
13+1 054 €+754 €+300 €
14+1 054 €+834 €+220 €
15+1 054 €+915 €+139 €
16+1 054 €+999 €+55 €
17+1 054 €+1 086 €-32 €
18+1 054 €+1 174 €-120 €
19+1 054 €+1 266 €-212 €
20+1 054 €+1 360 €-306 €
21+1 054 €+1 456 €-402 €
22+1 054 €+1 556 €-502 €
23+1 054 €+1 658 €-604 €
24+1 054 €+1 763 €-709 €
25+1 054 €+1 871 €-817 €
Total+26 350 €+10 947 €+15 403 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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