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Détails du bien

Bien expiré
VilleLannemezan (65)
Surface86.48m²
Coût Total141 860€
Loyer Annuel7 931€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 86.48 m²
Prix au m² : 1 121,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central au gaz, Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif

Centre-ville de Lannemezan, grand appartement de type 3 au 1er étage composé d'un vaste séjour avec balcon, d'une cuisine indépendante aménagée, d'un cellier, de 2 chambres avec placard donnant sur un balcon, d'une salle de bains et de WC séparés. Cet appartement idéalement situé au centre ville, à proximité des commerces et des écoles, dispose d'une place de parking privée. Il appartient à une petite copropriété dont les charges ne sont pas élevées. Bien proposé par Mathilde RIVIERE EI, agent commercial (RSAC 953960697) - https://www.century21-pi-lannemezan.com/mentions_legales/

Ville : Lannemezan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65300
Coordonnées : 43.124276, 0.383523
Total : 141 860€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 134 100€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.48m²
Loyer prédit : 7.64€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 661€/mois
Loyer annuel estimé : 7931€/an
Fourchette totale : 534€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 6405€ - 9821€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 6.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 092,39 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 469 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :+2 531€ (+2.7%)
Marge achat-revente :-47 391€ (-50.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 733,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 981,95€
Coût de l'assurance :12 058,10€
Taxe foncière : 793,11€/an
Soit par mois : 66,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 660,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86.48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lannemezan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 931 €/an
Calcul : 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 860 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 793 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 954 €
Revenus locatifs : +7 931 €
Charges déductibles : -42 954 €
Résultat foncier Année 1 : -35 023 €(Déficit de 35 023 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 623 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 854 €/an
Revenus locatifs : +7 931 €
Charges déductibles : -5 854 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 077 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13623.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 931 €42 959 €4 583 €-35 028 €21 400 €13 628 €13 628 €
28 090 €5 735 €4 459 €2 355 €--11 273 €
38 252 €5 607 €4 331 €2 645 €--8 628 €
48 417 €5 475 €4 199 €2 942 €--5 686 €
58 585 €5 338 €4 063 €3 247 €--2 439 €
68 757 €5 197 €3 922 €3 560 €---
78 932 €5 051 €3 776 €3 880 €---
89 110 €4 901 €3 625 €4 210 €---
99 293 €4 745 €3 470 €4 548 €---
109 478 €4 584 €3 309 €4 894 €---
119 668 €4 418 €3 143 €5 250 €---
129 861 €4 246 €2 971 €5 615 €---
1310 059 €4 069 €2 794 €5 990 €---
1410 260 €3 886 €2 610 €6 374 €---
1510 465 €3 696 €2 421 €6 768 €---
1610 674 €3 501 €2 225 €7 173 €---
1710 888 €3 299 €2 023 €7 589 €---
1811 105 €3 090 €1 815 €8 016 €---
1911 328 €2 874 €1 599 €8 453 €---
2011 554 €2 651 €1 376 €8 903 €---
2111 785 €2 421 €1 146 €9 364 €---
2212 021 €2 183 €908 €9 838 €---
2312 261 €1 937 €662 €10 324 €---
2412 507 €1 683 €408 €10 823 €---
2512 757 €1 421 €145 €11 336 €---
TOTAL254 036 €134 968 €65 982 €119 068 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 068 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 666 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 666 €-6 420 €+8 086 €
2+1 666 €0 €+1 666 €
3+1 666 €0 €+1 666 €
4+1 666 €0 €+1 666 €
5+1 666 €0 €+1 666 €
6+1 666 €+336 €+1 330 €
7+1 666 €+1 164 €+502 €
8+1 666 €+1 263 €+403 €
9+1 666 €+1 364 €+302 €
10+1 666 €+1 468 €+198 €
11+1 666 €+1 575 €+91 €
12+1 666 €+1 684 €-18 €
13+1 666 €+1 797 €-131 €
14+1 666 €+1 912 €-246 €
15+1 666 €+2 031 €-365 €
16+1 666 €+2 152 €-486 €
17+1 666 €+2 277 €-611 €
18+1 666 €+2 405 €-739 €
19+1 666 €+2 536 €-870 €
20+1 666 €+2 671 €-1 005 €
21+1 666 €+2 809 €-1 143 €
22+1 666 €+2 951 €-1 285 €
23+1 666 €+3 097 €-1 431 €
24+1 666 €+3 247 €-1 581 €
25+1 666 €+3 401 €-1 735 €
Total+41 650 €+35 720 €+5 930 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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