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Appartement 2 pièces 43 m²

VilleTroyes (10)
Surface43m²
Coût Total101 600€
Loyer Annuel6 511€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 511,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 43 m²

TROYES, proche Cathédrale, à 2mn à pieds de l'hyper centre, venez découvrir cet appartement des années 70. Ce T2 d'environ 45m² situé au rez de chaussée séduira par sa luminosité. Entrée, Séjour puis cuisine séparée, salle de bain et WC. Fenêtre bois DV, volets roulants, chauffage collectif gaz. A noter stationnement facile dans la cour. Taxe foncière de 908€ , assainissement collectif, pas de travaux dans la copropriété à prévoir. Dernier loyer de 420€/mois HC, Idéal investisseur avec un rendement brut de 7.80%. A VOIR SANS TARDER dans ce type de recherche... Ce bien vous est présenté par David Roussel, votre conseiller indépendant Dr House Immo. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 43 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/07/2026

Consommation énergie primaire : 221 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 880 € et 1 260 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.293903, 4.077553
Total : 101 600€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 31 400€
Valeur du bien : 96 400€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6511€/an
Fourchette totale : 434€ - 678€/mois
Fourchette annuelle : 5207€ - 8142€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 791,03 €/m²
Basé sur :777 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 014 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-12 014€ (-15.6%)
Marge achat-revente :-24 586€ (-31.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :500,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 525,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 549,05€
Coût de l'assurance :7 620,00€
Taxe foncière : 908,00€/an
Soit par mois : 75,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 542,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 601,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage collectif gaz par un système de chauffage individuel plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres bois double vitrage par des fenêtres à haute performance énergétique.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine actuelle par une nouvelle cuisine équipée.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage dans la salle de bain.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures vieillissantes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 1 chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du carrelage et peinture dans l'entrée.
Quantité: entrée (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400 €(730 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€
  • Eau chaude:5 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Parquet entretien: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:900€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
  • Entrée:600€
    Peinture murs: 8 m² × 30€/m² = 240€, Carrelage entretien: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 511 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 360 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 600 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 973 €
Revenus locatifs : +6 511 €
Charges déductibles : -35 973 €
Résultat foncier Année 1 : -29 462 €(Déficit de 29 462 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 062 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 573 €/an
Revenus locatifs : +6 511 €
Charges déductibles : -4 573 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 938 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8061.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 511 €35 976 €3 363 €-29 465 €21 400 €8 065 €8 065 €
26 641 €4 486 €3 273 €2 155 €--5 910 €
36 774 €4 393 €3 180 €2 381 €--3 529 €
46 910 €4 297 €3 084 €2 613 €--916 €
57 048 €4 198 €2 985 €2 850 €---
67 189 €4 095 €2 882 €3 094 €---
77 333 €3 989 €2 776 €3 344 €---
87 479 €3 879 €2 666 €3 601 €---
97 629 €3 765 €2 552 €3 864 €---
107 781 €3 648 €2 435 €4 134 €---
117 937 €3 526 €2 313 €4 411 €---
128 096 €3 401 €2 188 €4 695 €---
138 258 €3 271 €2 058 €4 987 €---
148 423 €3 136 €1 924 €5 287 €---
158 591 €2 997 €1 785 €5 594 €---
168 763 €2 854 €1 641 €5 909 €---
178 938 €2 705 €1 493 €6 233 €---
189 117 €2 552 €1 339 €6 565 €---
199 300 €2 393 €1 180 €6 906 €---
209 486 €2 229 €1 016 €7 257 €---
219 675 €2 059 €846 €7 616 €---
229 869 €1 884 €671 €7 985 €---
2310 066 €1 702 €489 €8 364 €---
2410 267 €1 514 €302 €8 753 €---
2510 473 €1 320 €108 €9 152 €---
TOTAL208 554 €110 269 €48 549 €98 285 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 285 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 367 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 367 €-6 420 €+7 787 €
2+1 367 €0 €+1 367 €
3+1 367 €0 €+1 367 €
4+1 367 €0 €+1 367 €
5+1 367 €+580 €+787 €
6+1 367 €+928 €+439 €
7+1 367 €+1 003 €+364 €
8+1 367 €+1 080 €+287 €
9+1 367 €+1 159 €+208 €
10+1 367 €+1 240 €+127 €
11+1 367 €+1 323 €+44 €
12+1 367 €+1 409 €-42 €
13+1 367 €+1 496 €-129 €
14+1 367 €+1 586 €-219 €
15+1 367 €+1 678 €-311 €
16+1 367 €+1 773 €-406 €
17+1 367 €+1 870 €-503 €
18+1 367 €+1 970 €-603 €
19+1 367 €+2 072 €-705 €
20+1 367 €+2 177 €-810 €
21+1 367 €+2 285 €-918 €
22+1 367 €+2 396 €-1 029 €
23+1 367 €+2 509 €-1 142 €
24+1 367 €+2 626 €-1 259 €
25+1 367 €+2 746 €-1 379 €
Total+34 175 €+29 486 €+4 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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