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Achat appartement

Bien expiré
VilleArgentat (19)
Surface27m²
Coût Total54 829€
Loyer Annuel3 374€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-270€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 990 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 1 110,74 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Piscine, Surface de 27 m², Bâtiment de 1 étage, 2 Pièces, 1 Chambre, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage central électrique, 2 Parkings

Dans une résidence de vacances à Argentat-sur-Dordogne en Corrèze, ce coquet appartement de deux pièces ( 1 chambre ). En rez-de-chaussée, avec accès facile à la piscine, et à proximité de la rivière. Commerces et commodités tout à pied. Pied à terre pour pecheur ou amoureux des lieux. Adapté pour locatif saisonnier. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Argentat
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19400
Coordonnées : 45.121910, 1.952570
Total : 54 829€
Prix d'acquisition : 29 990€
Travaux : 22 440€
Valeur du bien : 52 430€
Frais de notaire : 2 399€
Coût estimé : 2 399€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27m²
Loyer prédit : 10.41€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 281€/mois
Loyer annuel estimé : 3374€/an
Fourchette totale : 225€ - 351€/mois
Fourchette annuelle : 2705€ - 4208€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :54 829€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :273,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :15,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 289,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 252,66€
Coût de l'assurance :4 797,54€
Taxe foncière : 337,38€/an
Soit par mois : 28,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,33€/mois
Soit par an : 2 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 281,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 551,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-269,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 391 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 27 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 6 m² de cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et petites réparations
Quantité: 20 m² de salon
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 440 €(831 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 27 m² × 200€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1200€ = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, Plomberie: 500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 440€
    Rénovation chambre: Peinture murs et plafonds (12 m²): 30€/m² × 12 = 360€, Revêtement sol (parquet): 50€/m² × 12 = 600€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 640€
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Peinture: 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argentat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 281 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 374 €/an
Calcul : 281 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 879 €/an
Base de calcul : Emprunt de 54 829 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 192 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 337 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 800 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 648 €
Revenus locatifs : +3 374 €
Charges déductibles : -27 648 €
Résultat foncier Année 1 : -24 274 €(Déficit de 24 274 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 874 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 208 €/an
Revenus locatifs : +3 374 €
Charges déductibles : -5 208 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 834 €/an(Déficit de 1 834 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2874.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 494 €(65% de 29 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 494 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 374 €27 650 €1 880 €-24 276 €21 400 €2 876 €2 876 €
23 441 €5 160 €1 831 €-1 719 €1 719 €-2 876 €
33 510 €5 109 €1 780 €-1 599 €1 599 €-2 876 €
43 580 €5 056 €1 727 €-1 476 €1 476 €-2 876 €
53 652 €5 001 €1 672 €-1 349 €1 349 €-2 876 €
63 725 €4 944 €1 615 €-1 219 €1 219 €-2 876 €
73 799 €4 885 €1 556 €-1 086 €1 086 €-2 876 €
83 875 €4 825 €1 495 €-949 €949 €-2 876 €
93 953 €4 762 €1 432 €-809 €809 €-2 876 €
104 032 €4 696 €1 367 €-664 €664 €-2 876 €
114 113 €4 629 €1 299 €-516 €516 €-2 876 €
124 195 €4 559 €1 230 €-364 €364 €--
134 279 €4 486 €1 157 €-208 €208 €--
144 364 €4 411 €1 082 €-47 €47 €--
154 452 €4 334 €1 005 €118 €---
164 541 €4 253 €924 €287 €---
174 632 €4 170 €841 €461 €---
184 724 €4 084 €755 €640 €---
194 819 €3 995 €666 €824 €---
204 915 €3 903 €573 €1 012 €---
215 013 €3 807 €478 €1 206 €---
225 114 €3 708 €379 €1 405 €---
235 216 €3 606 €277 €1 610 €---
245 320 €3 500 €171 €1 820 €---
255 427 €3 390 €61 €2 036 €---
TOTAL108 065 €132 925 €27 253 €-24 860 €33 404 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 10 021 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -24 860 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +709 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+709 €-6 420 €+7 129 €
2+709 €-516 €+1 225 €
3+709 €-480 €+1 189 €
4+709 €-443 €+1 152 €
5+709 €-405 €+1 114 €
6+709 €-366 €+1 075 €
7+709 €-326 €+1 035 €
8+709 €-285 €+994 €
9+709 €-243 €+952 €
10+709 €-199 €+908 €
11+709 €-155 €+864 €
12+709 €-109 €+818 €
13+709 €-62 €+771 €
14+709 €-14 €+723 €
15+709 €+35 €+674 €
16+709 €+86 €+623 €
17+709 €+138 €+571 €
18+709 €+192 €+517 €
19+709 €+247 €+462 €
20+709 €+304 €+405 €
21+709 €+362 €+347 €
22+709 €+422 €+287 €
23+709 €+483 €+226 €
24+709 €+546 €+163 €
25+709 €+611 €+98 €
Total+17 725 €-6 595 €+24 320 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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