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Appartement

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface57m²
Coût Total93 370€
Loyer Annuel5 903€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 66 500 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 57 m², 3 pièces, 1 balcon, 1 garage

Exclusivité- À deux pas du magnifique Parc Victor Thuillat, découvrez ce T3 d'environ 57m² situé au 1er sans ascenseur. Profitez d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, cuisine indépendante, deux chambres , une salle d'eau et des toilettes séparées. En plus, bénéficiez d'une cave pour vos rangements et d'un garage fermé pour votre tranquillité de stationnement.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.828520, 1.261750
Total : 93 370€
Prix d'acquisition : 66 500€
Travaux : 21 550€
Valeur du bien : 88 050€
Frais de notaire : 5 320€
Coût estimé : 5 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 492€/mois
Loyer annuel estimé : 5903€/an
Fourchette totale : 392€ - 617€/mois
Fourchette annuelle : 4704€ - 7406€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 746,58 €/m²
Basé sur :765 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 555 €
Prix d'achat :66 500 €
Décote à l'achat :-33 055€ (-33.2%)
Marge achat-revente :6 185€ (6.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :462,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 489,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 361,89€
Coût de l'assurance :8 169,88€
Taxe foncière : 590,25€/an
Soit par mois : 49,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 491,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 538,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 17 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 550 €(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:850€
    Peinture salon 17 m²: 30€/m² × 17 = 510€, Main d'œuvre: 340€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 492 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 903 €/an
Calcul : 492 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 370 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 327 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 590 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 601 €
Revenus locatifs : +5 903 €
Charges déductibles : -25 601 €
Résultat foncier Année 1 : -19 699 €(Déficit de 19 699 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 999 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 051 €/an
Revenus locatifs : +5 903 €
Charges déductibles : -4 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 851 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8998.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 225 €(65% de 66 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 572 €/an
Calcul : 43 225 € × 3,636% = 1 572 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 903 €25 604 €3 137 €-19 702 €10 700 €9 002 €9 002 €
26 021 €3 971 €3 054 €2 050 €--6 952 €
36 141 €3 885 €2 968 €2 256 €--4 696 €
46 264 €3 796 €2 879 €2 468 €--2 228 €
56 389 €3 703 €2 786 €2 686 €---
66 517 €3 608 €2 691 €2 909 €---
76 647 €3 509 €2 592 €3 138 €---
86 780 €3 407 €2 490 €3 373 €---
96 916 €3 302 €2 384 €3 614 €---
107 054 €3 192 €2 275 €3 862 €---
117 195 €3 079 €2 162 €4 116 €---
127 339 €2 962 €2 045 €4 377 €---
137 486 €2 841 €1 924 €4 645 €---
147 636 €2 716 €1 799 €4 920 €---
157 788 €2 586 €1 669 €5 202 €---
167 944 €2 452 €1 535 €5 492 €---
178 103 €2 314 €1 397 €5 789 €---
188 265 €2 170 €1 253 €6 095 €---
198 430 €2 022 €1 105 €6 408 €---
208 599 €1 869 €952 €6 730 €---
218 771 €1 710 €793 €7 061 €---
228 946 €1 546 €628 €7 401 €---
239 125 €1 376 €459 €7 750 €---
249 308 €1 200 €283 €8 108 €---
259 494 €1 018 €101 €8 476 €---
TOTAL189 060 €89 838 €45 362 €99 222 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 222 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 903 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 240 €-3 210 €+4 450 €
2+1 240 €0 €+1 240 €
3+1 240 €0 €+1 240 €
4+1 240 €0 €+1 240 €
5+1 240 €+137 €+1 103 €
6+1 240 €+873 €+367 €
7+1 240 €+941 €+299 €
8+1 240 €+1 012 €+228 €
9+1 240 €+1 084 €+156 €
10+1 240 €+1 159 €+81 €
11+1 240 €+1 235 €+5 €
12+1 240 €+1 313 €-73 €
13+1 240 €+1 393 €-153 €
14+1 240 €+1 476 €-236 €
15+1 240 €+1 561 €-321 €
16+1 240 €+1 647 €-407 €
17+1 240 €+1 737 €-497 €
18+1 240 €+1 828 €-588 €
19+1 240 €+1 922 €-682 €
20+1 240 €+2 019 €-779 €
21+1 240 €+2 118 €-878 €
22+1 240 €+2 220 €-980 €
23+1 240 €+2 325 €-1 085 €
24+1 240 €+2 432 €-1 192 €
25+1 240 €+2 543 €-1 303 €
Total+31 000 €+29 767 €+1 233 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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