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Vie de plain-pied

VilleGausson (22)
Surface137
Coût Total167 080
Loyer Annuel11 551
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois+3
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 500 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 843,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VIE DE PLAIN PIED pour cette jolie néo bretonne offrant au RdC : entrée, grand séjour avec insert ouverte sur une grande cuisine aménagée et équipée, 2 chambres, salle d'eau, wc séparé, chaufferie. Au 1er étage : dégagement, 4 chambres, wc, grenier. Le tout sur terrain d'environ 1617 m² avec hangar indépendant. PREVOIR : fosse à terminer, électricité et eau.

Honoraires de 5 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (110 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Sebastien LEGAT inscrit au RSAC de SAINT BRIEUC n° 537 999 336 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 920 € et 5 360 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Gausson
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22150
Coordonnées : 48.302364, -2.771271
Total : 167 080
Prix d'acquisition : 115 500
Travaux : 42 340
Valeur du bien : 157 840
Frais de notaire : 9 240
Coût estimé : 9 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.60€ - 8.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 963€/mois
Loyer annuel estimé : 11551€/an
Fourchette totale : 768€ - 1207€/mois
Fourchette annuelle : 9213€ - 14481€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 107,96 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :151 790
Prix d'achat :115 500
Décote à l'achat :-36 290 (-23.9%)
Marge achat-revente :-15 290€ (-10.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :815,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 863,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 712,28
Coût de l'assurance :14 201,80
Taxe foncière : 1 155,07€/an
Soit par mois : 96,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 962,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 959,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (137 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 340(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 600€
  • Isolation:3 240
    Isolation combles: 137 m² × 20€/m² = 2740€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:16 300
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Gausson (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 140✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 551 €/an
Calcul : 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 393 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 080 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 155 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 456
Revenus locatifs : +11 551
Charges déductibles : -49 456
Résultat foncier Année 1 : -37 905(Déficit de 37 905 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 505
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 116 €/an
Revenus locatifs : +11 551
Charges déductibles : -7 116
Résultat foncier Années 2+ : 4 435 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16505.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 075(65% de 115 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 730 €/an
Calcul : 75 075 € × 3,636% = 2 730
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 55149 4615 398-37 91121 400 €16 511 €16 511 €
211 7826 9755 2524 806--11 704 €
312 0176 8255 1025 193--6 512 €
412 2586 6694 9465 589--923 €
512 5036 5084 7855 995---
612 7536 3424 6196 411---
713 0086 1704 4476 838---
813 2685 9934 2707 275---
913 5335 8094 0867 724---
1013 8045 6203 8978 184---
1114 0805 4243 7018 656---
1214 3625 2223 4999 140---
1314 6495 0133 2909 636---
1414 9424 7983 07410 144---
1515 2414 5752 85110 666---
1615 5464 3442 62111 201---
1715 8574 1062 38311 750---
1816 1743 8602 13712 313---
1916 4973 6061 88312 891---
2016 8273 3441 62113 483---
2117 1643 0721 34914 091---
2217 5072 7921 06914 715---
2317 8572 50377915 354---
2418 2142 20348016 011---
2518 5791 89417116 684---
TOTAL369 971163 13177 712206 84021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 840
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 551 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 426-6 420+8 846
2+2 4260+2 426
3+2 4260+2 426
4+2 4260+2 426
5+2 426+1 522+904
6+2 426+1 923+503
7+2 426+2 051+375
8+2 426+2 183+243
9+2 426+2 317+109
10+2 426+2 455-29
11+2 426+2 597-171
12+2 426+2 742-316
13+2 426+2 891-465
14+2 426+3 043-617
15+2 426+3 200-774
16+2 426+3 360-934
17+2 426+3 525-1 099
18+2 426+3 694-1 268
19+2 426+3 867-1 441
20+2 426+4 045-1 619
21+2 426+4 227-1 801
22+2 426+4 414-1 988
23+2 426+4 606-2 180
24+2 426+4 803-2 377
25+2 426+5 005-2 579
Total+60 650+62 052+-1 402
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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