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Détails du bien

Bien expiré
VilleSancoins (18)
Surface85
Coût Total149 292
Loyer Annuel6 828
Rentabilité4.57%
Cashflow/mois-279
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 940 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Référence 2219 : Venez découvrir cette maison pleine de charme d'environ 85 m², située au calme de la campagne, tout en étant à seulement 2 minutes en voiture du centre-ville de Sancoins et de toutes ses commodités.

Elle se compose d'un double séjour chaleureux avec ses poutres et sa cheminée , d'une cuisine à rénover et d'une salle d'eau à rafraîchir. À l'étage, un grand palier dessert deux chambres mansardées. L'étage nécessite quelques travaux de remise en état légère.

Malgré des travaux à prévoir comme le remplacement des huisseries et du système de chauffage, cette maison est un joli coup de cœur, pleine de potentiel avec ses petites dépendances pittoresques et son agréable jardin.

.Venez découvrir ce bien avec votre agence Orpi Saint Amand Montrond Bourges Avaricum Référence agence : 2219

Ville : Sancoins
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18600
Total : 149 292
Prix d'acquisition : 79 900
Travaux : 63 000
Valeur du bien : 142 900
Frais de notaire : 6 392
Coût estimé : 6 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 569€/mois
Loyer annuel estimé : 6828€/an
Fourchette totale : 434€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5207€ - 8954€/an
Rentabilité brute :4.57%
Fourchette de rentabilité :3.49% - 6.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 292
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :42,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 791,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 405,97
Coût de l'assurance :12 689,82
Taxe foncière : 682,83€/an
Soit par mois : 56,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 569,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 848,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-279,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 85 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 000(741 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 100
    Isolation toiture: 85 m² × 60€/m² = 5100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:10 200
    Mise aux normes électricité: 85 m² × 120€/m² = 10200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sancoins (zones rurales, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 828 €/an
Calcul : 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 292 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 683 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 380
Revenus locatifs : +6 828
Charges déductibles : -69 380
Résultat foncier Année 1 : -62 551(Déficit de 62 551 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 151
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 380 €/an
Revenus locatifs : +6 828
Charges déductibles : -6 380
Résultat foncier Années 2+ : 449 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41151.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 82869 3855 194-62 55621 400 €41 156 €41 156 €
26 9656 2495 059716--40 440 €
37 1046 1084 918996--39 445 €
47 2465 9634 7721 283--38 161 €
57 3915 8124 6221 579--36 582 €
67 5395 6564 4651 883--34 699 €
77 6905 4944 3042 196--32 503 €
87 8445 3264 1362 517--29 986 €
98 0005 1533 9622 848--27 138 €
108 1614 9733 7833 187--23 951 €
118 3244 7873 5963 537--20 414 €
128 4904 5943 4043 896---
138 6604 3943 2044 266---
148 8334 1872 9974 646---
159 0103 9732 7835 037---
169 1903 7512 5615 439---
179 3743 5212 3315 853---
189 5613 2832 0936 278---
199 7533 0361 8466 716---
209 9482 7811 5907 167---
2110 1472 5161 3267 630---
2210 3492 2421 0528 107---
2310 5561 9587688 598---
2410 7681 6644749 104---
2510 9831 3591699 623---
TOTAL218 714168 16775 40650 54721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 547
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 828 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 434 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 434-6 420+7 854
2+1 4340+1 434
3+1 4340+1 434
4+1 4340+1 434
5+1 4340+1 434
6+1 4340+1 434
7+1 4340+1 434
8+1 4340+1 434
9+1 4340+1 434
10+1 4340+1 434
11+1 4340+1 434
12+1 434+1 169+265
13+1 434+1 280+154
14+1 434+1 394+40
15+1 434+1 511-77
16+1 434+1 632-198
17+1 434+1 756-322
18+1 434+1 884-450
19+1 434+2 015-581
20+1 434+2 150-716
21+1 434+2 289-855
22+1 434+2 432-998
23+1 434+2 580-1 146
24+1 434+2 731-1 297
25+1 434+2 887-1 453
Total+35 850+21 288+14 562
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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