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Appartement à vendre

VilleCaluire-et-Cuire (69)
Surface105.09m²
Coût Total308 700€
Loyer Annuel18 211€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 105.09 m²
Prix au m² : 2 188,6 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 étage, Ascenseur, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 4 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Interphone, Toilettes dans la salle de bains

CALUIRE MONTESSUY A proximité des commerces, écoles et bus,T6 105m² avec double exposition Sud/Est et vue dégagée du 7ème étage dans une copropriété des années 1969. Travaux de rafraichissement à prévoir pour ce double séjour, cuisine et 4 chambres, sdb et possibilité salle d'eau. Toutes les pièces accèdent à des balcons. Une cave en sous sol complète ce bien. Possibilité d'un parking privé en sous sol.

Ville : Caluire-et-Cuire
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69300
Coordonnées : 45.794838, 4.851746
Total : 308 700€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 60 300€
Valeur du bien : 290 300€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105.09m²
Loyer prédit : 14.44€/m²/mois
Fourchette : 11.28€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1518€/mois
Loyer annuel estimé : 18211€/an
Fourchette totale : 1185€ - 1943€/mois
Fourchette annuelle : 14223€ - 23317€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 562,5 €/m²
Basé sur :313 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :374 383 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-144 383€ (-38.6%)
Marge achat-revente :65 683€ (17.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 496,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :90,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 586,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 161,21€
Coût de l'assurance :27 011,25€
Taxe foncière : 1 821,13€/an
Soit par mois : 151,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 517,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 738,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-220,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs des chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - murs du salon nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 300 €(574 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caluire-et-Cuire (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 211 €/an
Calcul : 1 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 749 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 700 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 821 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 951 €
Revenus locatifs : +18 211 €
Charges déductibles : -72 951 €
Résultat foncier Année 1 : -54 740 €(Déficit de 54 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 340 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 651 €/an
Revenus locatifs : +18 211 €
Charges déductibles : -12 651 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 560 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33339.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 211 €72 960 €9 759 €-54 749 €21 400 €33 349 €33 349 €
218 575 €12 394 €9 493 €6 181 €--27 168 €
318 947 €12 120 €9 218 €6 827 €--20 341 €
419 326 €11 836 €8 934 €7 490 €--12 851 €
519 712 €11 543 €8 641 €8 170 €--4 681 €
620 107 €11 240 €8 339 €8 866 €---
720 509 €10 928 €8 027 €9 581 €---
820 919 €10 606 €7 704 €10 313 €---
921 337 €10 273 €7 371 €11 064 €---
1021 764 €9 929 €7 028 €11 835 €---
1122 199 €9 575 €6 673 €12 625 €---
1222 643 €9 208 €6 307 €13 435 €---
1323 096 €8 830 €5 928 €14 266 €---
1423 558 €8 439 €5 538 €15 119 €---
1524 029 €8 036 €5 135 €15 993 €---
1624 510 €7 620 €4 718 €16 890 €---
1725 000 €7 190 €4 288 €17 810 €---
1825 500 €6 746 €3 845 €18 754 €---
1926 010 €6 288 €3 386 €19 722 €---
2026 530 €5 815 €2 913 €20 715 €---
2127 061 €5 327 €2 425 €21 734 €---
2227 602 €4 822 €1 921 €22 780 €---
2328 154 €4 302 €1 400 €23 853 €---
2428 717 €3 764 €862 €24 953 €---
2529 292 €3 209 €307 €26 083 €---
TOTAL583 312 €273 001 €140 161 €310 311 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 311 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 824 €-6 420 €+10 244 €
2+3 824 €0 €+3 824 €
3+3 824 €0 €+3 824 €
4+3 824 €0 €+3 824 €
5+3 824 €0 €+3 824 €
6+3 824 €+1 256 €+2 568 €
7+3 824 €+2 874 €+950 €
8+3 824 €+3 094 €+730 €
9+3 824 €+3 319 €+505 €
10+3 824 €+3 550 €+274 €
11+3 824 €+3 787 €+37 €
12+3 824 €+4 031 €-207 €
13+3 824 €+4 280 €-456 €
14+3 824 €+4 536 €-712 €
15+3 824 €+4 798 €-974 €
16+3 824 €+5 067 €-1 243 €
17+3 824 €+5 343 €-1 519 €
18+3 824 €+5 626 €-1 802 €
19+3 824 €+5 917 €-2 093 €
20+3 824 €+6 215 €-2 391 €
21+3 824 €+6 520 €-2 696 €
22+3 824 €+6 834 €-3 010 €
23+3 824 €+7 156 €-3 332 €
24+3 824 €+7 486 €-3 662 €
25+3 824 €+7 825 €-4 001 €
Total+95 600 €+93 093 €+2 507 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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