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Maison à vendre

VilleLaroque (34)
Surface100m²
Coût Total139 950€
Loyer Annuel11 420€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Laroque - Grande maison de village sur deux niveaux avec deux accès  A l'étage Une entrée de 8 m² Grande pièce de vie de 34 m² Espace chambre à l'étage d'environ 9m² Salle de bains + Wc 4m²  Au RDC 3 espaces de 14 m² 16 m² et 12m²  Menuiseries neuves Travaux à prévoir 

Ville : Laroque
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34190
Coordonnées : 43.924373, 3.730231
Total : 139 950€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 58 950€
Valeur du bien : 133 950€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.52€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 12.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 952€/mois
Loyer annuel estimé : 11420€/an
Fourchette totale : 716€ - 1265€/mois
Fourchette annuelle : 8594€ - 15175€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 196,75 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 675 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-144 675€ (-65.9%)
Marge achat-revente :79 725€ (36.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 741,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 236,81€
Coût de l'assurance :12 245,62€
Taxe foncière : 1 142,02€/an
Soit par mois : 95,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 951,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 836,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :115,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des deux chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
Quantité: 30 m² (2 chambres)
Raison: État 1/5 visible sur photos - Chambres en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 20 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - Salon en très mauvais état nécessitant des travaux
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée (peinture, revêtement)
Quantité: 3 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - Entrée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 950 €(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:6 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:150€
    Rafraîchissement entrée: 3 m² × 50€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laroque (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 952 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 420 €/an
Calcul : 952 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 837 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 950 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 142 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 419 €
Revenus locatifs : +11 420 €
Charges déductibles : -65 419 €
Résultat foncier Année 1 : -53 999 €(Déficit de 53 999 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 599 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 469 €/an
Revenus locatifs : +11 420 €
Charges déductibles : -6 469 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 951 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32598.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 420 €65 423 €4 841 €-54 003 €21 400 €32 603 €32 603 €
211 649 €6 346 €4 715 €5 302 €--27 301 €
311 882 €6 215 €4 583 €5 666 €--21 634 €
412 119 €6 079 €4 447 €6 040 €--15 594 €
512 362 €5 938 €4 306 €6 423 €--9 171 €
612 609 €5 792 €4 160 €6 816 €--2 355 €
712 861 €5 641 €4 009 €7 220 €---
813 118 €5 485 €3 853 €7 633 €---
913 381 €5 323 €3 691 €8 058 €---
1013 648 €5 155 €3 523 €8 493 €---
1113 921 €4 981 €3 350 €8 940 €---
1214 200 €4 802 €3 170 €9 398 €---
1314 484 €4 615 €2 983 €9 868 €---
1414 773 €4 422 €2 790 €10 351 €---
1515 069 €4 223 €2 591 €10 846 €---
1615 370 €4 016 €2 384 €11 354 €---
1715 677 €3 801 €2 170 €11 876 €---
1815 991 €3 580 €1 948 €12 411 €---
1916 311 €3 350 €1 718 €12 961 €---
2016 637 €3 112 €1 480 €13 525 €---
2116 970 €2 865 €1 234 €14 104 €---
2217 309 €2 610 €978 €14 699 €---
2317 655 €2 346 €714 €15 309 €---
2418 008 €2 072 €441 €15 936 €---
2518 369 €1 789 €157 €16 580 €---
TOTAL365 791 €169 983 €70 237 €195 808 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 808 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 420 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 398 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 398 €-6 420 €+8 818 €
2+2 398 €0 €+2 398 €
3+2 398 €0 €+2 398 €
4+2 398 €0 €+2 398 €
5+2 398 €0 €+2 398 €
6+2 398 €0 €+2 398 €
7+2 398 €+1 460 €+938 €
8+2 398 €+2 290 €+108 €
9+2 398 €+2 417 €-19 €
10+2 398 €+2 548 €-150 €
11+2 398 €+2 682 €-284 €
12+2 398 €+2 819 €-421 €
13+2 398 €+2 960 €-562 €
14+2 398 €+3 105 €-707 €
15+2 398 €+3 254 €-856 €
16+2 398 €+3 406 €-1 008 €
17+2 398 €+3 563 €-1 165 €
18+2 398 €+3 723 €-1 325 €
19+2 398 €+3 888 €-1 490 €
20+2 398 €+4 058 €-1 660 €
21+2 398 €+4 231 €-1 833 €
22+2 398 €+4 410 €-2 012 €
23+2 398 €+4 593 €-2 195 €
24+2 398 €+4 781 €-2 383 €
25+2 398 €+4 974 €-2 576 €
Total+59 950 €+58 743 €+1 207 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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