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Appartement à vendre

VillePérigueux (24)
Surface81m²
Coût Total140 931€
Loyer Annuel9 088€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 066 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 321,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Non meublé

Situé à 2 pas du nouveau centre d'affaires, cet appartement au 2 € étage d'une petite copropriété offre un beau potentiel pour un projet de rénovation.

Caractéristiques principales Appartement à rafraîchir, idéal pour personnaliser selon vos envies

Double vitrage déjà installé

Chaudière gaz de ville récente, un vrai plus pour le confort et la consommation

Petite copropriété avec faibles charges

Pour qui ? Investisseurs cherchant un bien à valoriser

Premier achat avec travaux légers

Toute personne souhaitant un appartement bien situé, proche des commodités et du nouveau pôle d'activité

Contactez-nous pour davantage de renseignements ou programmer une visite. Référence agence : 1888

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.188006, 0.703974
Total : 140 931€
Prix d'acquisition : 107 066€
Travaux : 25 300€
Valeur du bien : 132 366€
Frais de notaire : 8 565€
Coût estimé : 8 565€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 757€/mois
Loyer annuel estimé : 9088€/an
Fourchette totale : 599€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 7193€ - 11482€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 717,77 €/m²
Basé sur :166 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 139 €
Prix d'achat :107 066 €
Décote à l'achat :-32 073€ (-23.1%)
Marge achat-revente :-1 792€ (-1.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 931€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :704,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :42,28€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 746,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 275,91€
Coût de l'assurance :12 683,79€
Taxe foncière : 908,75€/an
Soit par mois : 75,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 757,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et peinture des murs
Quantité: salle de bain complète (environ 13 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du sol en linoléum
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 300 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 13 m² × 200€/m² = 2600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:2 400€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement sol linoléum: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs 2 chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Entretien parquet: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 088 €/an
Calcul : 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 843 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 931 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 909 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 559 €
Revenus locatifs : +9 088 €
Charges déductibles : -31 559 €
Résultat foncier Année 1 : -22 471 €(Déficit de 22 471 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 071 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 259 €/an
Revenus locatifs : +9 088 €
Charges déductibles : -6 259 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 829 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1071.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 066 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 593 €(65% de 107 066 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 531 €/an
Calcul : 69 593 € × 3,636% = 2 531 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 088 €31 563 €4 847 €-22 476 €21 400 €1 076 €1 076 €
29 269 €6 136 €4 720 €3 133 €---
39 455 €6 004 €4 588 €3 450 €---
49 644 €5 868 €4 452 €3 776 €---
59 837 €5 726 €4 310 €4 110 €---
610 033 €5 580 €4 164 €4 453 €---
710 234 €5 429 €4 013 €4 805 €---
810 439 €5 272 €3 856 €5 167 €---
910 648 €5 109 €3 693 €5 538 €---
1010 860 €4 941 €3 525 €5 919 €---
1111 078 €4 767 €3 351 €6 311 €---
1211 299 €4 587 €3 171 €6 712 €---
1311 525 €4 400 €2 984 €7 125 €---
1411 756 €4 207 €2 791 €7 549 €---
1511 991 €4 007 €2 591 €7 984 €---
1612 231 €3 800 €2 384 €8 431 €---
1712 475 €3 585 €2 169 €8 890 €---
1812 725 €3 363 €1 947 €9 361 €---
1912 979 €3 134 €1 717 €9 846 €---
2013 239 €2 896 €1 479 €10 343 €---
2113 504 €2 649 €1 233 €10 854 €---
2213 774 €2 394 €978 €11 380 €---
2314 049 €2 130 €714 €11 919 €---
2414 330 €1 856 €440 €12 474 €---
2514 617 €1 573 €157 €13 044 €---
TOTAL291 077 €130 979 €70 276 €160 098 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 098 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 088 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 908 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 908 €-6 420 €+8 328 €
2+1 908 €+617 €+1 291 €
3+1 908 €+1 035 €+873 €
4+1 908 €+1 133 €+775 €
5+1 908 €+1 233 €+675 €
6+1 908 €+1 336 €+572 €
7+1 908 €+1 442 €+466 €
8+1 908 €+1 550 €+358 €
9+1 908 €+1 661 €+247 €
10+1 908 €+1 776 €+132 €
11+1 908 €+1 893 €+15 €
12+1 908 €+2 014 €-106 €
13+1 908 €+2 137 €-229 €
14+1 908 €+2 265 €-357 €
15+1 908 €+2 395 €-487 €
16+1 908 €+2 529 €-621 €
17+1 908 €+2 667 €-759 €
18+1 908 €+2 808 €-900 €
19+1 908 €+2 954 €-1 046 €
20+1 908 €+3 103 €-1 195 €
21+1 908 €+3 256 €-1 348 €
22+1 908 €+3 414 €-1 506 €
23+1 908 €+3 576 €-1 668 €
24+1 908 €+3 742 €-1 834 €
25+1 908 €+3 913 €-2 005 €
Total+47 700 €+48 029 €+-329 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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