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Maison à vendre

VilleAniane (34)
Surface200m²
Coût Total330 305€
Loyer Annuel24 385€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 231 440 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 157,2 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 4 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, calme, Pas de cave

Située à 6 min de Gignac, à proximité des commodités. Belle bâtisse de 200 m², des années 1800, avec de grands volumes dispose de 9 pièces et de 2 garages, une grande terrasse dans un environnement très calme et seulement à 2 min du centre ville, un bien rare sur le secteur. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Aniane
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34150
Coordonnées : 43.683956, 3.590355
Total : 330 305€
Prix d'acquisition : 231 440€
Travaux : 80 350€
Valeur du bien : 311 790€
Frais de notaire : 18 515€
Coût estimé : 18 515€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 10.16€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 2032€/mois
Loyer annuel estimé : 24385€/an
Fourchette totale : 1599€ - 2583€/mois
Fourchette annuelle : 19184€ - 30995€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 965,52 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :393 104 €
Prix d'achat :231 440 €
Décote à l'achat :-161 664€ (-41.1%)
Marge achat-revente :62 799€ (16.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :330 305€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 613,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :93,59€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 706,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 631,52€
Coût de l'assurance :28 075,93€
Taxe foncière : 2 438,46€/an
Soit par mois : 203,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 032,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 909,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection des installations électriques si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 350 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:18 000€
    Isolation des combles: 200 m² × 90€/m² = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€ = 22500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture murs salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aniane (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 032 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 385 €/an
Calcul : 2 032 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 661 €/an
Base de calcul : Emprunt de 330 305 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 123 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 438 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 573 €
Revenus locatifs : +24 385 €
Charges déductibles : -94 573 €
Résultat foncier Année 1 : -70 188 €(Déficit de 70 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 788 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 223 €/an
Revenus locatifs : +24 385 €
Charges déductibles : -14 223 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 162 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48787.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 231 440 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 436 €(65% de 231 440 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 470 €/an
Calcul : 150 436 € × 3,636% = 5 470 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 385 €94 583 €10 672 €-70 198 €21 400 €48 798 €48 798 €
224 872 €13 945 €10 383 €10 928 €--37 871 €
325 370 €13 647 €10 085 €11 723 €--26 148 €
425 877 €13 339 €9 778 €12 538 €--13 610 €
526 395 €13 021 €9 460 €13 374 €--236 €
626 923 €12 692 €9 131 €14 230 €---
727 461 €12 353 €8 792 €15 108 €---
828 010 €12 002 €8 441 €16 008 €---
928 570 €11 640 €8 078 €16 931 €---
1029 142 €11 266 €7 704 €17 876 €---
1129 725 €10 879 €7 317 €18 846 €---
1230 319 €10 479 €6 918 €19 840 €---
1330 926 €10 066 €6 505 €20 859 €---
1431 544 €9 639 €6 078 €21 905 €---
1532 175 €9 199 €5 637 €22 976 €---
1632 818 €8 743 €5 182 €24 075 €---
1733 475 €8 273 €4 711 €25 202 €---
1834 144 €7 786 €4 225 €26 358 €---
1934 827 €7 284 €3 723 €27 543 €---
2035 524 €6 765 €3 204 €28 759 €---
2136 234 €6 229 €2 667 €30 005 €---
2236 959 €5 675 €2 113 €31 284 €---
2337 698 €5 102 €1 541 €32 596 €---
2438 452 €4 511 €950 €33 941 €---
2539 221 €3 900 €339 €35 321 €---
TOTAL781 046 €323 019 €153 632 €458 027 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 458 027 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 121 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 121 €-6 420 €+11 541 €
2+5 121 €0 €+5 121 €
3+5 121 €0 €+5 121 €
4+5 121 €0 €+5 121 €
5+5 121 €0 €+5 121 €
6+5 121 €+4 198 €+923 €
7+5 121 €+4 532 €+589 €
8+5 121 €+4 802 €+319 €
9+5 121 €+5 079 €+42 €
10+5 121 €+5 363 €-242 €
11+5 121 €+5 654 €-533 €
12+5 121 €+5 952 €-831 €
13+5 121 €+6 258 €-1 137 €
14+5 121 €+6 571 €-1 450 €
15+5 121 €+6 893 €-1 772 €
16+5 121 €+7 223 €-2 102 €
17+5 121 €+7 561 €-2 440 €
18+5 121 €+7 907 €-2 786 €
19+5 121 €+8 263 €-3 142 €
20+5 121 €+8 628 €-3 507 €
21+5 121 €+9 002 €-3 881 €
22+5 121 €+9 385 €-4 264 €
23+5 121 €+9 779 €-4 658 €
24+5 121 €+10 182 €-5 061 €
25+5 121 €+10 596 €-5 475 €
Total+128 025 €+137 408 €+-9 383 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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