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Immeuble 10 pièces 276 m²

Bien expiré
VilleNarbonne (11)
Surface276m²
Coût Total420 760€
Loyer Annuel38 971€
Rentabilité9.26%
Cashflow/mois+721€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 339 500 €
Surface : 276 m²
Prix au m² : 1 230,07 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 10 pièces 276 m²

Agence Bellissimmo Narbonne vous présente:

Narbonne résidentiel

Maison à usage d'habitation, comprenant un appartement T5 avec terrasse , un T3 en duplex, un T2 avec terrasse , garage et trois places de stationnement. ( un compteur électrique )

'L'ensemble à été réaménagé, climatisation réversible, nombreux rangements, Salle de bains et cuisine modernes et fonctionnelles.

Peut convenir à plusieurs projets, individuels familiales ,locatif courte. ou longue durée.,

En corpo

Surface : 276 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/09/2025

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 157 kWh/m²/an

Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Coordonnées : 43.151382, 2.911002
Total : 420 760€
Prix d'acquisition : 339 500€
Travaux : 54 100€
Valeur du bien : 393 600€
Frais de notaire : 27 160€
Coût estimé : 27 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 276m²
Loyer prédit : 11.77€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 14.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 3248€/mois
Loyer annuel estimé : 38971€/an
Fourchette totale : 2617€ - 4030€/mois
Fourchette annuelle : 31403€ - 48362€/an
Rentabilité brute :9.26%
Fourchette de rentabilité :7.46% - 11.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :420 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 079,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :122,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 202,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :203 072,55€
Coût de l'assurance :36 816,50€
Taxe foncière : 3 897,11€/an
Soit par mois : 324,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 247,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 526,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :720,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique finale de 157 kWh/m²/an, classée D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 276 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 100 €(196 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 300€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:2 500€
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 50€/m² = 2500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 5 chambres × 200€/chambre = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 248 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 971 €/an
Calcul : 3 248 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 040 €/an
Base de calcul : Emprunt de 420 760 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 473 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 897 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 510 €
Revenus locatifs : +38 971 €
Charges déductibles : -73 510 €
Résultat foncier Année 1 : -34 539 €(Déficit de 34 539 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 139 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 410 €/an
Revenus locatifs : +38 971 €
Charges déductibles : -19 410 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 561 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13139.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 339 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 220 675 €(65% de 339 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 025 €/an
Calcul : 220 675 € × 3,636% = 8 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 971 €73 524 €14 054 €-34 553 €21 400 €13 153 €13 153 €
239 750 €19 049 €13 680 €20 701 €---
340 546 €18 662 €13 293 €21 883 €---
441 356 €18 262 €12 892 €23 094 €---
542 184 €17 848 €12 478 €24 335 €---
643 027 €17 420 €12 050 €25 607 €---
743 888 €16 977 €11 607 €26 911 €---
844 766 €16 519 €11 149 €28 247 €---
945 661 €16 045 €10 675 €29 616 €---
1046 574 €15 555 €10 185 €31 019 €---
1147 506 €15 048 €9 678 €32 458 €---
1248 456 €14 523 €9 154 €33 932 €---
1349 425 €13 981 €8 611 €35 444 €---
1450 413 €13 420 €8 050 €36 993 €---
1551 422 €12 840 €7 470 €38 582 €---
1652 450 €12 240 €6 870 €40 210 €---
1753 499 €11 619 €6 249 €41 880 €---
1854 569 €10 977 €5 607 €43 592 €---
1955 660 €10 313 €4 943 €45 348 €---
2056 773 €9 626 €4 256 €47 148 €---
2157 909 €8 915 €3 545 €48 994 €---
2259 067 €8 180 €2 810 €50 887 €---
2360 248 €7 420 €2 050 €52 828 €---
2461 453 €6 634 €1 264 €54 820 €---
2562 683 €5 821 €451 €56 862 €---
TOTAL1 248 255 €391 417 €203 073 €856 838 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 856 838 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 971 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 184 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 184 €-6 420 €+14 604 €
2+8 184 €+2 265 €+5 919 €
3+8 184 €+6 565 €+1 619 €
4+8 184 €+6 928 €+1 256 €
5+8 184 €+7 301 €+883 €
6+8 184 €+7 682 €+502 €
7+8 184 €+8 073 €+111 €
8+8 184 €+8 474 €-290 €
9+8 184 €+8 885 €-701 €
10+8 184 €+9 306 €-1 122 €
11+8 184 €+9 737 €-1 553 €
12+8 184 €+10 180 €-1 996 €
13+8 184 €+10 633 €-2 449 €
14+8 184 €+11 098 €-2 914 €
15+8 184 €+11 575 €-3 391 €
16+8 184 €+12 063 €-3 879 €
17+8 184 €+12 564 €-4 380 €
18+8 184 €+13 078 €-4 894 €
19+8 184 €+13 604 €-5 420 €
20+8 184 €+14 144 €-5 960 €
21+8 184 €+14 698 €-6 514 €
22+8 184 €+15 266 €-7 082 €
23+8 184 €+15 849 €-7 665 €
24+8 184 €+16 446 €-8 262 €
25+8 184 €+17 059 €-8 875 €
Total+204 600 €+257 052 €+-52 452 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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