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A Visiter

VilleGien (45)
Surface67m²
Coût Total109 460€
Loyer Annuel7 945€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 82 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 223,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Orientation sud, Cuisine séparée, Interphone, Toilettes séparées, Cave, Ascenseur, Accès handicapé, 1 garage, 1 place de parking, 7 étages, Chauffage électrique, Étage 3 sur 7, Cuisine séparée équipée

GIEN Dans une residence calme avec ascenseur, un bel appartement au 3 ème étage comprenant une entrée avec placards, une cuisine, un séjour lumineux qui donne sur un grand balcon, 2 chambres avec placards, une salle de bains, un wc indépendant, une cave en sous sol et une place de parking.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 3 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat A Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 820.00 et 1140.00 .

Ville : Gien
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45500
Coordonnées : 47.694687, 2.632628
Total : 109 460€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 20 900€
Valeur du bien : 102 900€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7945€/an
Fourchette totale : 535€ - 819€/mois
Fourchette annuelle : 6421€ - 9831€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 023,89 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 601 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :+13 399€ (+19.5%)
Marge achat-revente :-40 859€ (-59.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :549,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 581,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 287,21€
Coût de l'assurance :9 577,75€
Taxe foncière : 794,48€/an
Soit par mois : 66,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 647,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et nettoyage du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, nettoyage recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 900 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager complet: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Carrelage murs et sols 10 m²: 600€, Plomberie: 1500€, Électricité: 400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 40 m²: 40€/m² × 40 = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Nettoyage parquet 30 m²: 20€/m² × 30 = 600€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gien (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 945 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 805 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 460 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 882 €
Revenus locatifs : +7 945 €
Charges déductibles : -25 882 €
Résultat foncier Année 1 : -17 938 €(Déficit de 17 938 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 238 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 982 €/an
Revenus locatifs : +7 945 €
Charges déductibles : -4 982 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 962 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7237.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 945 €25 886 €3 808 €-17 941 €10 700 €7 241 €7 241 €
28 104 €4 886 €3 709 €3 217 €--4 024 €
38 266 €4 783 €3 606 €3 482 €--542 €
48 431 €4 677 €3 499 €3 754 €---
58 600 €4 566 €3 389 €4 034 €---
68 772 €4 452 €3 274 €4 320 €---
78 947 €4 333 €3 155 €4 614 €---
89 126 €4 210 €3 033 €4 916 €---
99 309 €4 083 €2 905 €5 226 €---
109 495 €3 951 €2 773 €5 544 €---
119 685 €3 814 €2 637 €5 870 €---
129 878 €3 673 €2 495 €6 205 €---
1310 076 €3 527 €2 349 €6 549 €---
1410 277 €3 375 €2 197 €6 903 €---
1510 483 €3 218 €2 040 €7 265 €---
1610 693 €3 055 €1 877 €7 638 €---
1710 906 €2 886 €1 709 €8 020 €---
1811 125 €2 712 €1 534 €8 413 €---
1911 347 €2 531 €1 353 €8 816 €---
2011 574 €2 344 €1 166 €9 230 €---
2111 806 €2 150 €972 €9 656 €---
2212 042 €1 949 €771 €10 093 €---
2312 282 €1 740 €563 €10 542 €---
2412 528 €1 525 €347 €11 003 €---
2512 779 €1 302 €124 €11 477 €---
TOTAL254 473 €105 627 €55 287 €148 847 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 668 €-3 210 €+4 878 €
2+1 668 €0 €+1 668 €
3+1 668 €0 €+1 668 €
4+1 668 €+964 €+704 €
5+1 668 €+1 210 €+458 €
6+1 668 €+1 296 €+372 €
7+1 668 €+1 384 €+284 €
8+1 668 €+1 475 €+193 €
9+1 668 €+1 568 €+100 €
10+1 668 €+1 663 €+5 €
11+1 668 €+1 761 €-93 €
12+1 668 €+1 862 €-194 €
13+1 668 €+1 965 €-297 €
14+1 668 €+2 071 €-403 €
15+1 668 €+2 180 €-512 €
16+1 668 €+2 291 €-623 €
17+1 668 €+2 406 €-738 €
18+1 668 €+2 524 €-856 €
19+1 668 €+2 645 €-977 €
20+1 668 €+2 769 €-1 101 €
21+1 668 €+2 897 €-1 229 €
22+1 668 €+3 028 €-1 360 €
23+1 668 €+3 163 €-1 495 €
24+1 668 €+3 301 €-1 633 €
25+1 668 €+3 443 €-1 775 €
Total+41 700 €+44 654 €+-2 954 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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