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Maison à vendre

VilleVierzon (18)
Surface81m²
Coût Total123 914€
Loyer Annuel7 687€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 800 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Salon (total 16,74 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Toilettes dans la salle de bains

Maison de ville à rénover d'une surface habitable de 81 m².

Elle se compose d'un hall d'entrée desservant une salle à manger, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau ainsi qu'un toilette indépendant.

À l'étage, vous découvrirez deux chambres en enfilade ainsi qu'un grenier.

L'ensemble est édifié sur une parcelle clôturée de 299 m² et dispose également d'une cave.

Des travaux de rénovation sont à prévoir : électricité, huisseries, isolation ainsi qu'un rafraîchissement global. Idéal pour un projet de rénovation ou un investissement.

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.226802, 2.082990
Total : 123 914€
Prix d'acquisition : 64 800€
Travaux : 53 930€
Valeur du bien : 118 730€
Frais de notaire : 5 184€
Coût estimé : 5 184€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 641€/mois
Loyer annuel estimé : 7687€/an
Fourchette totale : 514€ - 798€/mois
Fourchette annuelle : 6170€ - 9578€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :869,39 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 421 €
Prix d'achat :64 800 €
Décote à l'achat :-5 621€ (-8.0%)
Marge achat-revente :-53 493€ (-76.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 914€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :622,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 658,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 787,45€
Coût de l'assurance :10 842,47€
Taxe foncière : 768,73€/an
Soit par mois : 64,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 640,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 483 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 81 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafond, remplacement du papier peint usé
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: entière maison
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 930 €(666 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 050€
    Isolation combles: 81 m² × 50€/m² = 4050€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 641 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 687 €/an
Calcul : 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 320 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 914 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 769 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 452 €
Revenus locatifs : +7 687 €
Charges déductibles : -59 452 €
Résultat foncier Année 1 : -51 765 €(Déficit de 51 765 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 365 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 522 €/an
Revenus locatifs : +7 687 €
Charges déductibles : -5 522 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 165 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30364.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 120 €(65% de 64 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 532 €/an
Calcul : 42 120 € × 3,636% = 1 532 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 687 €59 456 €4 324 €-51 769 €21 400 €30 369 €30 369 €
27 841 €5 413 €4 211 €2 428 €--27 941 €
37 998 €5 296 €4 094 €2 702 €--25 239 €
48 158 €5 175 €3 973 €2 983 €--22 257 €
58 321 €5 050 €3 847 €3 271 €--18 986 €
68 487 €4 920 €3 718 €3 567 €--15 418 €
78 657 €4 785 €3 583 €3 872 €--11 547 €
88 830 €4 646 €3 444 €4 184 €--7 362 €
99 007 €4 502 €3 299 €4 505 €--2 857 €
109 187 €4 352 €3 150 €4 835 €---
119 371 €4 197 €2 995 €5 174 €---
129 558 €4 037 €2 834 €5 522 €---
139 749 €3 870 €2 668 €5 879 €---
149 944 €3 698 €2 496 €6 246 €---
1510 143 €3 520 €2 317 €6 623 €---
1610 346 €3 335 €2 133 €7 011 €---
1710 553 €3 144 €1 941 €7 409 €---
1810 764 €2 945 €1 743 €7 819 €---
1910 979 €2 740 €1 538 €8 239 €---
2011 199 €2 527 €1 325 €8 672 €---
2111 423 €2 307 €1 104 €9 116 €---
2211 651 €2 079 €876 €9 573 €---
2311 884 €1 842 €640 €10 042 €---
2412 122 €1 597 €395 €10 525 €---
2512 365 €1 343 €141 €11 021 €---
TOTAL246 228 €146 778 €62 787 €99 449 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 449 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 687 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 614 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 614 €-6 420 €+8 034 €
2+1 614 €0 €+1 614 €
3+1 614 €0 €+1 614 €
4+1 614 €0 €+1 614 €
5+1 614 €0 €+1 614 €
6+1 614 €0 €+1 614 €
7+1 614 €0 €+1 614 €
8+1 614 €0 €+1 614 €
9+1 614 €0 €+1 614 €
10+1 614 €+593 €+1 021 €
11+1 614 €+1 552 €+62 €
12+1 614 €+1 656 €-42 €
13+1 614 €+1 764 €-150 €
14+1 614 €+1 874 €-260 €
15+1 614 €+1 987 €-373 €
16+1 614 €+2 103 €-489 €
17+1 614 €+2 223 €-609 €
18+1 614 €+2 346 €-732 €
19+1 614 €+2 472 €-858 €
20+1 614 €+2 602 €-988 €
21+1 614 €+2 735 €-1 121 €
22+1 614 €+2 872 €-1 258 €
23+1 614 €+3 013 €-1 399 €
24+1 614 €+3 158 €-1 544 €
25+1 614 €+3 306 €-1 692 €
Total+40 350 €+29 835 €+10 515 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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