Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

T4 au calme à Hoenheim !!

Bien expiré
VilleHoenheim (67)
Surface92m²
Coût Total201 360€
Loyer Annuel14 283€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 172 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 869,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Garage

HOENHEIM, rue des Tilleuls, en impasse se niche ce spacieux appartement de 93m² au dernier étage sans ascenseur. Il se compose d'une grand salon/séjour de 26m², une cuisine équipée et meublée indépendante dotée d'une loggia offrant de nombreux rangements. Vous aimerez les 3 chambres, la salle d'eau et le toilette séparé. Bonus : une cave Possibilité d'acquérir un garage en supplément à 18 000 euros Chauffage et eau chaude sanitaire : gaz naturel, individuel Nombre de lots : 122 lots dont 32 lots principaux Montant moyen annuel de la quote-part de charges courantes : 1 086,58 € Aucune procédure en cours menée sur le fondement des articles 29-1A et 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article L.615-6 du CCH Prix : 190 000€ honoraires inclus Prix : 179 000€ honoraires exclus Honoraires de 11 000€ à la charge de l'acquéreur (soit 6.10%) Pour tout renseignement sur cette exclusivité Mathieu Beyer Immobilier, vous pouvez contacter Mathieu BEYER. Voir plus

Ville : Hoenheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67800
Coordonnées : 48.625422, 7.748813
Total : 201 360€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 15 600€
Valeur du bien : 187 600€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.47€ - 15.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1190€/mois
Loyer annuel estimé : 14283€/an
Fourchette totale : 963€ - 1471€/mois
Fourchette annuelle : 11558€ - 17650€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :998,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :58,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 057,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 148,75€
Coût de l'assurance :17 619,00€
Taxe foncière : 1 428,27€/an
Soit par mois : 119,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,55€/mois
Soit par an : 1 086,58€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 190,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 266,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 600 €(170 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (environ 60 m²): 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 5 m² × 2400€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hoenheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 190 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 283 €/an
Calcul : 1 190 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 779 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 360 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 428 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 087 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 599 €
Revenus locatifs : +14 283 €
Charges déductibles : -25 599 €
Résultat foncier Année 1 : -11 316 €(Déficit de 11 316 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 616 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 999 €/an
Revenus locatifs : +14 283 €
Charges déductibles : -9 999 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 284 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 616.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 283 €25 605 €6 786 €-11 323 €10 700 €623 €623 €
214 568 €9 825 €6 606 €4 743 €---
314 860 €9 639 €6 420 €5 221 €---
415 157 €9 447 €6 227 €5 710 €---
515 460 €9 247 €6 028 €6 213 €---
615 769 €9 041 €5 822 €6 728 €---
716 085 €8 828 €5 608 €7 257 €---
816 406 €8 607 €5 387 €7 799 €---
916 734 €8 379 €5 159 €8 356 €---
1017 069 €8 142 €4 923 €8 927 €---
1117 411 €7 898 €4 678 €9 513 €---
1217 759 €7 645 €4 425 €10 114 €---
1318 114 €7 383 €4 164 €10 731 €---
1418 476 €7 113 €3 893 €11 364 €---
1518 846 €6 832 €3 613 €12 013 €---
1619 223 €6 543 €3 323 €12 680 €---
1719 607 €6 243 €3 023 €13 364 €---
1819 999 €5 932 €2 713 €14 067 €---
1920 399 €5 611 €2 392 €14 788 €---
2020 807 €5 279 €2 060 €15 528 €---
2121 223 €4 936 €1 716 €16 288 €---
2221 648 €4 580 €1 361 €17 068 €---
2322 081 €4 212 €993 €17 868 €---
2422 522 €3 832 €612 €18 691 €---
2522 973 €3 438 €218 €19 535 €---
TOTAL457 479 €194 239 €98 149 €263 240 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 240 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 999 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 999 €-3 210 €+6 209 €
2+2 999 €+1 236 €+1 763 €
3+2 999 €+1 566 €+1 433 €
4+2 999 €+1 713 €+1 286 €
5+2 999 €+1 864 €+1 135 €
6+2 999 €+2 018 €+981 €
7+2 999 €+2 177 €+822 €
8+2 999 €+2 340 €+659 €
9+2 999 €+2 507 €+492 €
10+2 999 €+2 678 €+321 €
11+2 999 €+2 854 €+145 €
12+2 999 €+3 034 €-35 €
13+2 999 €+3 219 €-220 €
14+2 999 €+3 409 €-410 €
15+2 999 €+3 604 €-605 €
16+2 999 €+3 804 €-805 €
17+2 999 €+4 009 €-1 010 €
18+2 999 €+4 220 €-1 221 €
19+2 999 €+4 436 €-1 437 €
20+2 999 €+4 658 €-1 659 €
21+2 999 €+4 886 €-1 887 €
22+2 999 €+5 120 €-2 121 €
23+2 999 €+5 361 €-2 362 €
24+2 999 €+5 607 €-2 608 €
25+2 999 €+5 860 €-2 861 €
Total+74 975 €+78 972 €+-3 997 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 202 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →