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T4 au calme à Hoenheim !!

Bien expiré
VilleHoenheim (67)
Surface92
Coût Total201 360
Loyer Annuel14 283
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois-76
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 172 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 869,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Garage

HOENHEIM, rue des Tilleuls, en impasse se niche ce spacieux appartement de 93m² au dernier étage sans ascenseur. Il se compose d'une grand salon/séjour de 26m², une cuisine équipée et meublée indépendante dotée d'une loggia offrant de nombreux rangements. Vous aimerez les 3 chambres, la salle d'eau et le toilette séparé. Bonus : une cave Possibilité d'acquérir un garage en supplément à 18 000 euros Chauffage et eau chaude sanitaire : gaz naturel, individuel Nombre de lots : 122 lots dont 32 lots principaux Montant moyen annuel de la quote-part de charges courantes : 1 086,58 € Aucune procédure en cours menée sur le fondement des articles 29-1A et 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article L.615-6 du CCH Prix : 190 000€ honoraires inclus Prix : 179 000€ honoraires exclus Honoraires de 11 000€ à la charge de l'acquéreur (soit 6.10%) Pour tout renseignement sur cette exclusivité Mathieu Beyer Immobilier, vous pouvez contacter Mathieu BEYER. Voir plus

Ville : Hoenheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67800
Coordonnées : 48.625422, 7.748813
Total : 201 360
Prix d'acquisition : 172 000
Travaux : 15 600
Valeur du bien : 187 600
Frais de notaire : 13 760
Coût estimé : 13 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.47€ - 15.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1190€/mois
Loyer annuel estimé : 14283€/an
Fourchette totale : 963€ - 1471€/mois
Fourchette annuelle : 11558€ - 17650€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :998,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :58,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 057,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 148,75
Coût de l'assurance :17 619,00
Taxe foncière : 1 428,27€/an
Soit par mois : 119,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,55€/mois
Soit par an : 1 086,58€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 190,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 266,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 600(170 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (environ 60 m²): 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 5 m² × 2400€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hoenheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 190 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 283 €/an
Calcul : 1 190 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 779 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 360 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 428 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 087 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 599
Revenus locatifs : +14 283
Charges déductibles : -25 599
Résultat foncier Année 1 : -11 316(Déficit de 11 316 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 616
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 999 €/an
Revenus locatifs : +14 283
Charges déductibles : -9 999
Résultat foncier Années 2+ : 4 284 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 616.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 28325 6056 786-11 32310 700 €623 €623 €
214 5689 8256 6064 743---
314 8609 6396 4205 221---
415 1579 4476 2275 710---
515 4609 2476 0286 213---
615 7699 0415 8226 728---
716 0858 8285 6087 257---
816 4068 6075 3877 799---
916 7348 3795 1598 356---
1017 0698 1424 9238 927---
1117 4117 8984 6789 513---
1217 7597 6454 42510 114---
1318 1147 3834 16410 731---
1418 4767 1133 89311 364---
1518 8466 8323 61312 013---
1619 2236 5433 32312 680---
1719 6076 2433 02313 364---
1819 9995 9322 71314 067---
1920 3995 6112 39214 788---
2020 8075 2792 06015 528---
2121 2234 9361 71616 288---
2221 6484 5801 36117 068---
2322 0814 21299317 868---
2422 5223 83261218 691---
2522 9733 43821819 535---
TOTAL457 479194 23998 149263 24010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 240
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 999 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 999-3 210+6 209
2+2 999+1 236+1 763
3+2 999+1 566+1 433
4+2 999+1 713+1 286
5+2 999+1 864+1 135
6+2 999+2 018+981
7+2 999+2 177+822
8+2 999+2 340+659
9+2 999+2 507+492
10+2 999+2 678+321
11+2 999+2 854+145
12+2 999+3 034-35
13+2 999+3 219-220
14+2 999+3 409-410
15+2 999+3 604-605
16+2 999+3 804-805
17+2 999+4 009-1 010
18+2 999+4 220-1 221
19+2 999+4 436-1 437
20+2 999+4 658-1 659
21+2 999+4 886-1 887
22+2 999+5 120-2 121
23+2 999+5 361-2 362
24+2 999+5 607-2 608
25+2 999+5 860-2 861
Total+74 975+78 972+-3 997
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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