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Maison à vendre

VillePatay (45)
Surface203m²
Coût Total285 180€
Loyer Annuel23 744€
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+270€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 203 m²
Prix au m² : 985,22 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Non meublé

Sébastien et Stéphanie PERCHET vous présentent en EXCLUSIVITE cette belle longère avec beaucoup de charme et cachet sur la commune de Bazoches en Dunois 28140, à 10 minutes de Patay et 20 minutes de Bricy. Une belle maison familiale à usage d'habitation comprenant :

  • au rez-de-chaussée : une entrée, une cuisine dinatoire, un grand salon, une chambre, une salle de bains et WC.
  • à l'étage : mezzanine et quatre chambres. Présence de 12 panneaux solaires et d'une chaudière à granulés et d'un poêle à bois. Cave voûtée. Buanderie. Cour et jardin. Préau. Garage. Chalet bois. Budget: 200 000 euros honoraires d'agence inclus DPE: 263 kWh GES: 8 kg Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre .. et .. euros indexées aux années 2021, 2022 et 2023 (ou 2021 uniquement) (si logement F ou G 'Logement à consommation énergétique excessive : classe F ou G') Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Sébastien et Stéphanie PERCHET, ou, par courriel à . Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Sébastien et Stéphanie PERCHET agissant en qualité de conseiller immobilier indépendant sous portage salarial auprès de SAS PROPRIETES PRIVEES, au capital de 44 920 euros, ZAC LE CHÊNE FERRÉ - 44 ALLÉE DES CINQ CONTINENTS 44120 VERTOU; SIRET 487 624 777 00040, RCS Nantes. Carte Professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce (T) et Gestion immobilière (G) n°CPI 4401 2016 000 010 388 délivrée par la CCI Nantes - Saint Nazaire. Compte séquestre n°30932508467 BPA SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE (44230). Garantie GALIAN-SMABTP - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris - n°28137 J pour 2 000 000 euros pour T et 120 000 euros pour G. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN-SMABTP n° de police 28137.J

Mandat réf : 442732 SPE- Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Patay
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45310
Coordonnées : 48.043644, 1.695794
Total : 285 180€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 69 180€
Valeur du bien : 269 180€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 203m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 8.04€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1979€/mois
Loyer annuel estimé : 23744€/an
Fourchette totale : 1632€ - 2400€/mois
Fourchette annuelle : 19578€ - 28797€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 578,07 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :320 348 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-120 348€ (-37.6%)
Marge achat-revente :35 168€ (11.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 427,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :83,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 510,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 123,49€
Coût de l'assurance :24 953,25€
Taxe foncière : 2 374,44€/an
Soit par mois : 197,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 978,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 708,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :269,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 263 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 203 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 203 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 180 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 180€
    Isolation toiture/combles: 203 m² × 60€/m² = 12180€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:15 000€
    Remplacement fenêtres: 25 fenêtres × 600€/fenêtre = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant:4 500€
    Pose parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Peinture chambres:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Patay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 979 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 744 €/an
Calcul : 1 979 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 856 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 180 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 998 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 374 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 409 €
Revenus locatifs : +23 744 €
Charges déductibles : -82 409 €
Résultat foncier Année 1 : -58 664 €(Déficit de 58 664 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 264 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 229 €/an
Revenus locatifs : +23 744 €
Charges déductibles : -13 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 516 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37264.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 744 €82 418 €9 865 €-58 674 €21 400 €37 274 €37 274 €
224 219 €12 980 €9 607 €11 240 €--26 034 €
324 704 €12 712 €9 339 €11 992 €--14 042 €
425 198 €12 435 €9 062 €12 763 €--1 279 €
525 702 €12 148 €8 775 €13 554 €---
626 216 €11 851 €8 478 €14 365 €---
726 740 €11 543 €8 170 €15 197 €---
827 275 €11 224 €7 851 €16 051 €---
927 820 €10 894 €7 521 €16 926 €---
1028 377 €10 552 €7 179 €17 825 €---
1128 944 €10 198 €6 825 €18 746 €---
1229 523 €9 831 €6 459 €19 692 €---
1330 114 €9 452 €6 079 €20 662 €---
1430 716 €9 059 €5 686 €21 657 €---
1531 330 €8 652 €5 279 €22 679 €---
1631 957 €8 230 €4 858 €23 727 €---
1732 596 €7 794 €4 421 €24 802 €---
1833 248 €7 341 €3 969 €25 906 €---
1933 913 €6 873 €3 501 €27 040 €---
2034 591 €6 388 €3 016 €28 203 €---
2135 283 €5 886 €2 514 €29 397 €---
2235 989 €5 366 €1 994 €30 622 €---
2336 708 €4 828 €1 455 €31 880 €---
2437 443 €4 270 €898 €33 172 €---
2538 191 €3 693 €320 €34 498 €---
TOTAL760 540 €296 618 €143 123 €463 922 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 463 922 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 744 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 986 €-6 420 €+11 406 €
2+4 986 €0 €+4 986 €
3+4 986 €0 €+4 986 €
4+4 986 €0 €+4 986 €
5+4 986 €+3 682 €+1 304 €
6+4 986 €+4 310 €+676 €
7+4 986 €+4 559 €+427 €
8+4 986 €+4 815 €+171 €
9+4 986 €+5 078 €-92 €
10+4 986 €+5 347 €-361 €
11+4 986 €+5 624 €-638 €
12+4 986 €+5 908 €-922 €
13+4 986 €+6 199 €-1 213 €
14+4 986 €+6 497 €-1 511 €
15+4 986 €+6 804 €-1 818 €
16+4 986 €+7 118 €-2 132 €
17+4 986 €+7 441 €-2 455 €
18+4 986 €+7 772 €-2 786 €
19+4 986 €+8 112 €-3 126 €
20+4 986 €+8 461 €-3 475 €
21+4 986 €+8 819 €-3 833 €
22+4 986 €+9 187 €-4 201 €
23+4 986 €+9 564 €-4 578 €
24+4 986 €+9 952 €-4 966 €
25+4 986 €+10 350 €-5 364 €
Total+124 650 €+139 177 €+-14 527 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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